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房價順應經濟轉軌必然也必須調整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

5.收入分配差距縮小 　　如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財富容易而規模大，房價對他們來說難以形成“過濾”效應，從而使收入分配差距成為推動房價上漲的重要原因。同時，房地產是投資的重要渠道，特別是近十年來中國房價持續快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產市場投資，很大程度上提升了房價水平。 　　反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執政理念。根據國家統計局調查數據，中國城鎮居民收入整體差距較大，2003-2009年10%最高收入戶的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來該倍數持續縮小，2012年縮減至7.59倍。收入分配差距縮小，有利於形成合理的房價結構、房價租金比率等，房地產市場將向健康理性回歸。 　　6.貨幣刺激的條件約束增強 　　融入了國際環境，自然會受到國際因素的制約。與2008年相比，中國刺激經濟乃至房地產的貨幣條件已經發生根本性變化，財政或金融刺激對房價的支撐作用不可能長久有效。 　　一方面，2014年人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不複存在。2008年初人民幣對美元匯率為7.38:1，人民幣升值空間遠未結束。時至今日，2014年以來人民幣兌美元匯率已經最高升值為6.05左右，之後開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯率已經貶值6.25左右。 　　另一方面，當前貨幣規模空前膨脹，幾乎沒有了注水空間。2008年初中國廣義貨幣供給為40.3萬億元，以當期匯率折算僅相當於5.46萬億美元，相當於美國當期廣義貨幣的73%。截至2014年一季度末，中國廣義貨幣供給已經達到116萬億元人民幣，相當於18.7萬億美元，比美國的廣義貨幣供給高出67%。因而，中國人民幣供給已經進入強約束階段。 　　如果不顧這些約束條件而強行注入流動性，不是帶來人民幣的貶值，就是國內經濟持續泡沫化，進而成為國際經濟領域的“堰塞湖”。長期看終會導致國際資本流出經濟泡沫嚴重的地區，外匯長期流出必然會帶來基礎貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數的方式收縮。 　　 　　文章認為，房價回歸是經濟發展規律的必然結果，政策措施能夠起到扶持和延緩作用，但是難以根本改變市場趨勢。從整體經濟發展看，房價理性調整將打破土地財政和數量擴張的經濟增長“怪圈”，有利於經濟發展方式的轉變和合理物價結構的形成。 　　1.有利於地方財政打破強烈的土地依賴症 　　在數量型增長的模式下，土地財政通過固定資產投資、集團消費等有效拉動了經濟增長，功不可沒。但是也造成了中國經濟陷入 “規模擴張—土地財政—房價上漲” 發展怪圈和不斷膨脹的政府債務陷阱。 　　儘管中國政府負債率低於國際上公認的60%的警戒線，但應當看到這些債務是在中國政府可支配收入的增速和份額遠高於大多數國家情況下所形成的，特別是許多縣級、個別市級甚至有報道9個省會城市負債率超過100%，並且對土地出讓收入依賴性較高。房地產價格調整有利於打破土地財政，強制“中斷”飲鴆止渴的經濟發展方式，逐步形成創業創新引領的發展方式。 　　2.有利於金融機構轉變主要依靠房地產抵押經營模式 　　在數量型增長模式下，房地產不僅銀行信貸的集中投放領域，更是信托、投資公司等機構的主要投向目標，而且信貸抵押物也以房地產及其地上附著物為主。中國銀行房地產貸款（包括個人住房貸款）占比超過20%，據調研估計信托資金投向房地產領域的占40%以上。 　　房地產價格調整將會加速暴露房地產領域信貸風險，給金融機構帶來不良資產的衝擊。加上存款向互聯網金融轉移、影子銀行體系的競爭與替代、利率市場化壓縮利差空間、交叉性金融業務快速發展等的衝擊，將加速金融機構的經營轉型，逐步拋棄依靠房地產抵押為主的信貸方式，加快開發符合科技創新、文化創意、網絡經營、居民消費等發展方向的金融產品，有利支持經濟發展轉軌。

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