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當前房地產市場須警惕三大風險

http://www.CRNTT.com   2016-05-13 07:22:01

房地產行業發展既要正本清源又要清熱解毒 　　文章稱，隨著房地產行業風險的凸顯，如何治理當前房地產的風險，房地產行業在未來經濟發展中的地位是否會急劇下降，這些都成為當前大家熱議的問題。行業的特性決定了房地產始終是一個國家重要的戰略產業，但是要擔當好這個重要角色，中國房地產業必須“正本清源”、“清熱解毒”、理性發展。“清熱解毒”是中國房地產市場回歸理性發展的當務之急。 　　當前房地產市場既存在局部虛熱(個別地區供過於求)，也存在個案病毒感染(利用房地產進行投機與欺詐)，甚至還出現“吸毒”上癮(土地財政與開發商的高負債運營)的問題。因此，當前必須對中國房地產“清熱解毒”，促使房地產盡快回到理性發展、良性發展的軌道上。 　　所謂“清熱”主要是從解決土地財政等角度消除房地產非理性發展的內在動因；而“解毒”主要是防範過度杠杆化形成“毒癮”。中國房地產的諸多問題實質上是地方財權與事權不協調造成的，治理房地產行業的風險必須先推進財稅體制改革，促進地方政府財權和事權的匹配，降低其對土地出讓金的過度依賴，糾正政府的行為和政策扭曲，從體制上解決中國地方政府的“土地財政”問題，使地方政府通過正常的財政體系就能夠解決其財政收入問題，為中國房地產市場的健康發展提供基礎保障。 　　一是合理界定中央與地方的財權、事權和支出責任。1994年的分稅制改革，結束了之前財政體制搖擺不定的局面，有效解決了中央財政虛空的問題。但是也遺留了地方政府財權與事權不匹配的問題。由此而帶來的地方政府不得不自行增加收入來源，催生了亂收費、土地出讓金持續上漲等問題。財稅體制改革需要重新合理界定中央和地方的財權、事權和支出責任，實現財政收入和支出責任相匹配，並逐步通過法律形式予以明確，尤其要增加地方政府的穩定的、可持續的資源性、財產性收入來源，逐步改變地方政府過度依賴土地出讓金的財政收入現狀。 　　二是加快房地產稅的立法和改革。除了簡單的調整中央和地方的“蛋糕切分”比例之外，更為重要的是做大“蛋糕”、保證稅收來源的持續性，糾正地方政府行為偏差。這其中最為重要的是加快房地產稅的立法和改革。開征房地產稅將為地方政府在城市、環境等方面的支出找到一個穩定的收入來源，有助於引導和完善地方政府的行為，保障房地產政策的公正性，使其更加關注公共服務和基礎設施改善。房產稅的徵收可以起到健全地方稅收體系、調整地方財政收入結構、調節收入分配差距和遏制投資性購房四重效果。 　　三是促進城鄉之間、區域之間均衡發展。長期以來，經濟發展重心和資源分配向大城市傾斜，導致住房需求過度集中在大城市，並導致中小城市發展動力不足。如果不能實現大中小城市協調發展，就很難解決“北上廣深”等大城市的房價高企問題。未來需要大力發展城市群內的中小城市和具有產業優勢其他中小城市，促進城鄉之間、區域之間的協調發展。 　　四是避免房地產金融的過度杠杆化。在購房者方面，首付比率越低，則資金杠杆越高，越容易發生放大投機風險，因此提高首付率有助於通過資金限制抑制過度的需求湧進市場，從而平抑房價。對於房地產開發企業，要提高自有資本金比例要求，降低開發杠杆率，減少信貸資金的杠杆作用，防範房地產過度開發。在金融創新方面，要吸取美國“次貸危機”前房地產金融染上證券化、抵押擔保債券(CDO)等“毒癮”的教訓，審慎發展房地產金融的創新產品，尤其要避免設計高杠杆的金融產品，要堅持服務實體經濟的要求。 　　五是要完善房地產金融體系，明確政策性房地產融資、准政策性房地產融資、商業性房地產融資之間的分工與合作，使各種房地產政策有金融體系相配套。具體來說，對政策性房地產融資，尤其是保障房建設的融資，應主要突出財政的支點作用，用財政擔保的辦法，尋求金融的支持；准政策性融資，只要是資助中端住房建設，應主要突出公積金體系的支點作用，要改變目前公積金完全個人所有的性質，突出其公共性和互助性，維護其商業性，使之與財政資金形成區別；商業性房地產金融則完全由商業銀行自主決定，按商業原則開展業務。 　　六是銀行、信托等金融機構要加大對房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況的監控，關注房地產開發商的資金鏈斷裂給金融帶來的風險。加強對表外理財、信托等“影子銀行”金融活動的監管，促使其規範化和透明化，有效化解存量資金風險。鼓勵銀行和其他金融機構發行或然可轉換債券，並通過創新資本金補充方式，提高銀行和其他金融中介的資本金，消除對金融體系穩定的許多威脅。 　　這些監管措施將使得未來即使房地產等領域或環節發生大規模的壞賬損失，也不會造成連鎖式違約，動搖整個金融體系。反過來，金融體系的穩定，將為房地產業的風險化解及可持續發展提供安全保障和強力支持。

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