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支撑點在哪里? 2009樓市10大懸念

http://www.CRNTT.com   2008-12-31 14:54:05

2，成交即將回暖？  　　中國房地産指數系統秘書長、搜房控股有限公司董事長莫天全認爲，樓市要復蘇至少需要6~12個月的準備期。他表示，2008年是一個調控年，下半年全國主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，價格方面也有15%~20%不同幅度的調整。  　　實際上，在全國房價出現負增長以前，全國商品房成交量已持續低迷半年左右，多數一、二線城市的成交量同比都下降五成左右。楊紅旭認爲，久盤必跌，開發商的資金鏈越來越緊張，不得不降價促銷以回籠資金，於是全國樓市進入量價齊跌階段。  　　對比2008年中央政府相關部門和地方政府的救市措施可以發現，中央政府相關部門救的是市場需求，重點在於“救量”。地方政府除了扶持需求外，還照顧到開發商，比如緩交土地出讓金。  　　楊紅旭認爲，從救市效果分析，整體上有利于房地産市場趨穩，但由於政策見效需要一個周期，短期難以改變市場下行的大勢。而且，救市很難“畢其功于一役”，相關部委和地方政府的配套措施還將會陸續推出。  　　國際五大行之一的世邦魏理仕上海分公司總經理馬樂表示，樓市放緩現象比預期更嚴峻，當前樓市觀望氣氛濃厚，明年的三、四季度成交將有望逐步活躍。  　　五合智庫總經理鄒毅認爲，當前消費者對價格的心理預期幷沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果明年二季度外部經濟環境好轉，那麼樓市才有可能慢慢回暖。同時，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。  　　3，土地繼續流標？  　　“地王”退地、土地流拍主導2008年的土地市場。2009年，還會持續這種現象嗎？  　　房地産高級經濟師章林曉在接受媒體採訪時表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應地，土地市場也將延續今年下半年以來的低迷態勢。  　　北京中原投資顧問部的研究報告稱，由於今年市場形勢低迷，幷且出現多宗土地流拍，預計2009年土地整體價格將下調。2009年土地供應總量將繼續增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。  　　根據國土資源部近期下發的《關於做好2009年報國務院批准城市建設用地申報工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不准申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，减少2009年用地計劃申報指標。  　　這意味著地方政府要在近段時間內將2007和2008年的存量土地消化完。  　　中原投顧的報告同時認爲，雖然目前情况下，多數開發商更多關注的是如何保持良好的現金流，但實力派開商仍將實施“儲地爲王”的地産開發策略。比如近2年銷售情况較好的開發商，以及資金鏈充足的開發商，將會在明年實施“儲地爲王”計劃。但近2年銷售情况不好，資金緊缺的開發商，關注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較爲謹慎。  　　楊紅旭認爲，面對企業的這種正常行爲，地方政府應該調整土地出讓的思路。  　　首先，不能再繼續抱著多賣地、賣貴地以增加地方財政收入的傳統觀念，地方政府要從總量上適當减少土地供應，以緩和土地市場和房産市場雙雙供大於求的形勢，避免市場和房價大幅下跌。  　　其次，要調整土地出讓的結構，儘量供應開發商需求較爲急迫，建成後市場前景較好的地塊。  　　最後，地方政府土地管理重點要放在“控增逼存”，目前開發商手中的土地儲備較多，其中相當一部分屬于閑置土地，要優先督促其及早開發，而非增加大量新的土地供應。

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