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城鎮化 將成經濟增長動力

http://www.CRNTT.com   2009-12-12 09:56:24

提升二三線地產股潛力 　　瑞銀中國經濟研究主管汪濤認為這將進一步鼓勵地方政府繼續推進房地產建設熱潮，中國對大宗商品的需求因此將得到支撐，預計目前的房貸優惠利率及其他購房優惠政策在2010年基本不變。李民表示，隨著越來越多的農民進城，其收入及開支也隨之增加，推進城市化進程的政策應有利於促進國內消費。此外，放寬小型城鎮的戶籍限制也有利於小型城市的房地產開發商的長期發展。 　　多名機構人士多認為政策偏暖，國家發展戰略的城市化進程將成為地產板塊中長期的有力支撐。而資本市場中，二三線地產個股將因此具有相當的爆發力。 　　“中央積極穩妥推進城鎮化，鼓勵農民大量進入中小城市和城鎮，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業中長期發展的根本理由。目前地產個股估值沒有偏高，動態PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業績在增長。”長城證券行業分析師劉昆分析說，“二三線地產個股，主要要看成長性，有哪些在建項目。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　城鎮化不能一蹴而就 　　但是，一般來說,城鎮化的發展分為兩個階段,第一階段是工業化帶動城鎮化,隨著工業化的提升,城鎮化也會隨之匹配,但由於人為的壓制,改革開放的前期,中國的城市化水平遠遠滯後於工業化的發展水平,這導致了近十年來壓抑後動力的釋放。到了第二階段,工業化穩定或下降,城鎮化率的提高完全是由經濟服務化導致非農就業的比重上升所帶動。在整個過程當中,基建投資為城鎮化奠定基礎,城市化帶動了房地產市場,發展了第三產業。通過工業化與城鎮化的互動,在城鎮化的進程中,最終完成投資到消費驅動的增長路徑。 　　此外，“中國的二元經濟結構問題比其他國家更複雜，除了經濟結構調整外，還要考慮到已形成50多年的城鄉隔離的戶籍制度和公有制的土地制度。”張季風認為，正是這種特點，決定了中國城市化進程不能一蹴而就，而是一個漫長的過程。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　要防止走進“陷阱” 　　據相關媒體報道，第一，要防止出現“拉美陷阱”，即一些農民失地進城卻無法就業。事實上，城鎮化應該是市場自發形成，政府伴隨這一過程需提供必要的公共設施和服務，但政府不能去親身組織城鎮化，而是應該轉型為服務型政府。就如新農村建設一樣，必須依靠農民的自我選擇，而非政府越俎代庖。因為城鎮的發展主要是由其持續生存的能力決定的。 　　第二，必須防止地產化傾向。事實上，城鎮化具有強烈的拉動房地產和基礎建設投資的工具性，吸收過剩產能，促進經濟增長。但這種投資產生的需求和崗位是短期的，不具持續性。中國應高度警惕地方政府將城鎮化等同聚集性的地產建設，因為這是飲鴆止渴的行為。目前，有觀點認為，地產泡沫只存在於一線城市，價格穩定的二、三線城市沒有。這是一種可怕的誤解，實際上，在過去幾年過熱的城市化進程中，部分二三線城市不僅翻建了大量城市基礎設施，也出現地產業嚴重過剩，空置率較高，這或許是價格穩定的原因。其次，過去幾年，中國農村經歷了改革開放以來第二波翻建房屋的高潮，農村也出現了“地產熱”。如果此時要求農民搬進城鎮居住，勢必造成重複建設。一旦經濟增速放緩，大量過剩房屋將成為嚴重隱患。

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