【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 】

中國房地產未來十大趨勢

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趨勢二：房地產市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。 　　中國未來相當一段時期房地產需求仍將持續上升，但供不應求的局面已經過去，而供大於求的局面將逐步顯現，並且將主導未來的房地產發展大勢。 　　據“城鎮化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，伴隨城鎮化和居民住房改善步伐放緩，2020年後中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在於，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關系從供不應求的“賣方市場”迅速轉變為供大於求的“買方市場”格局。 　　預計2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米(2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米)，假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應後，中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過於求。 　　城市化所創造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產走向的頽勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮首次置業的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%。可見，未來中國的房地產僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續快速增長。 　　當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米，2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過於求態勢。預計到2017年，中國住宅市場才能重新恢複供求平衡，但最後不久中國房地產很快將走向2020年後的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷，中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場，黃金增長年代恐將一去不複返。 　　另據中國指數研究院的預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平米，預計2011-2020年十年間13億平米將是頂峰，全國全部新增商品住宅需求約120億平米，如此十年內中國商品住宅需求的年複合增長率將滑落至5%以內，這完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長。從結構上看，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，後五年改善型需求占比將超過剛需客戶（55%的現有城市居民家庭住房面積仍低於30平米）。如此節奏和結構的迅速變化，開發商及其他相關利益主體不可不提前有所准備。

【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 】