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宏觀調控為什麼應從激勵轉向降溫

http://www.CRNTT.com   2014-06-08 10:01:36

房地產對整個經濟有其他產業所沒有的強拉動效應，由此也決定了房地產泡沫一旦破裂給經濟系統帶來的風險也是巨大的。 　　中評社北京6月8日訊／房地產泡沫是當前中國經濟系統健康發展的最大隱患。房地產泡沫一旦破裂，將會引發系統性經濟危機。由於房地產泡沫具有像地震一樣很難預測的突發性、巨大破壞性等特性，因此在中國已處於房地產泡沫破裂風險期的背景下，需要高度重視並提前做好應對系統危機發生的預案和對策。 　　房地產市場出現的諸多征兆需要高度關注 　　人民論壇發表國家行政學院經濟學部副主任張孝德文章分析，第一，房地產已陷入不相信“狼來了”的群體非理性困境。房地產泡沫破裂之所以很難預測與認識，是因為受到泡沫悖論困擾。所謂泡沫悖論就是房地產市場泡沫越是進入臨近破裂的最後階段，在高房價帶來財富快速增長和表面繁榮的效應下，社會越會陷入不相信房地產泡沫會破裂的非理性認識誤區。目前中國的房地產正在進入群體非理性階段。 　　房地產市場從起步到泡沫形成，要經歷三個階段：第一個階段是剛性需求帶動房地產發展的啟動階段。第二個階段是投資需求帶動剛性需求階段。在這兩種需求拉動作用下，房地產價格快速上升，使社會出現“狼來了”的價格恐慌。第三個階段是投機需求主導的泡沫階段。房地產泡沫膨脹到一定程度後，無論出於對既得利益的保護，還是出於未來得到更多收益的期望，社會對房地產泡沫風險會失去警覺，陷入非理性的困境。恰恰是人們不相信“狼來了”之時，狼真的就來了。 　　目前中國的房地產市場正在進入這樣一種非理性時期。1998年停止住房實物分配、啟動住房市場化改革以來，中國的房地產市場經歷了兩個階段：第一階段，從1998年到2008年是住房消費需求主導房地產市場發展階段。第二階段，從2008年到2013年是投資需求帶動剛性需求階段。房地產價格快速攀升，引發了社會對房地產泡沫的恐懼心理，使許多剛性需求提前入市，投機需求和剛性需求共同成為推動房價上升的因素。 　　但是進入2013年以後，無論是主流理論界還是政府、無論是因剛性需求購房的人還是因投資需求購房的人，都認為前幾年所講的“狼來了”是個謊言。因為凡是與房地產有關的數據都是利好消息。2013年，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。國家統計局發布的數據顯示，2013年全年70個大中城市的房價，除了一季度同比漲幅低於10%外，從4月份開始，每月同比漲幅均以平均兩個百分點的速度上漲。70個大中城市中，價格下降的城市有1個，最高漲幅為20.6%，最低為下降1.8%。面對如此一系列利好數據，在2014年3月12日的廣州2014房地產年度論壇上，對房地產市場看好自然成為主論調。 　　在這一系列代表房地產利好的數字面前，很難用數據證明中國的房地產泡沫瀕臨破裂。但歷史事實比數據更重要。從1929年美國房地產泡沫和股票泡沫破裂到20世紀80年代日本房地產泡沫破裂，以及1989年東南亞房地產泡沫破裂，都是在房地產市場一派繁榮之中，人們不相信“狼來了”的情況下發生的。在日本房地產泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被調查者中“持有土地是安心並且有利的”比例分別為：65.2%、66.0%、67.2%。從以上數據可以看出，越是接近泡沫破裂時期，這種安心度比例越是上升。

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