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房地產運行步入中期均衡

http://www.CRNTT.com   2015-02-04 09:47:47

另外，人口結構也在向有利於改善性需求釋放的方向變化。2015-2020年，中國25-34歲的人口（首次購房者集中的人群）將保持在2.4億左右，占總人口的比例為17%，隨後該年齡段人口數量和占比快速下滑。但2015-2035年，中國34-49歲的人口（改善型購房者集中的人群）在期間均達到3.1億以上，占總人口的比例保持在23%的高位。這意味著，在未來20年，中國房地產改善性需求將會爆發性增長。 　　當基本住房需求解決以後，改善型需求會接棒“首次購房需求”，這與基本生活需求解決後，老百姓在醫療保健、休閑度假等方面的需求爆發性增長是一個道理，這也是國家近期不斷強調要促進住房消費升級的原因。因此，在中國人均GDP達到7000美元，各領域消費升級時代到來，改善性住房需求將會明顯增長。而且，結合中國存量住房供應的現狀，相比發達國家，未來改善住房需求在中國更加迫切。 　　過去10多年，購房人群以“70後”、“80後”為主，模仿式、排浪式是主要特征。未來，在住房消費改善升級的同時，“80後”、“90後”住房需求人群登場，占比將超過70%，個性化、定制化和差異化的住房需求將會異軍突起。因此，過去規模擴張、複制圖紙的供應模式，千篇一律的住房設計模式將不再適應市場需求，這為住房更新、新房開發帶來了結構化機會。2013年以來，部分開發商積極擁抱互聯網，在社區服務、電子商務、家裝定制上，甚至是互聯網住宅上的創新，深受買房人的歡迎，已經看出未來增量房地產的這種機會。 　　文章指出，未來，新型城鎮化的重點在於“三個一億人”的城鎮化上，即“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。非戶籍常住人口落戶城市以後，“城市勞動、鄉下消費”的模式將改變，消費也將實現徹底城市化，而首要的消費就是住房消費。棚戶區改造和舊城改造已經啟動，這既屬於前面所闡述的改善住房的範疇，也屬於將非戶籍人口納入住房保障的範疇，這是未來增量住房供應最有效的部分之一。1億人就近城鎮化，將會改觀中西部城市（鎮）住房庫存壓力大的局面，而且也將為夯實中西部城市（鎮）人口和產業集聚的基礎，為房地產行業未來發展奠定扎實的基礎。 　　文章最後說，考慮到住房供應的效率、改善性和個性化消費時代的到來、“以人為本”城鎮化帶來的增量需求等；考慮到戶籍人口為主的常規住房需求不會斷崖式下滑，也會保持一定規模；考慮到行業的全局重要性，國家也會通過退出幹預、資金支持（如棚戶區改造）和消化待售庫存（用作保障房或安置房）等來保持行業不至於快速下滑。在未來相當長的一段時期內，中國城鎮居民的住房需求仍將保持旺盛的態勢，商品房消費基本會在高位的頂部徘徊，年均銷售規模儘管會下滑，但保持在8-10億平方米之間是大概率事件。如果銷售能夠保持這一高位水平，新開工和投資也就不會大幅度的下滑，投資失速不會發生，這將對“穩增長”戰略會形成有力支撐。

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