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住房去庫存要與結構改革相結合

http://www.CRNTT.com   2016-08-16 08:06:39

中評社北京8月16日電／中央明確提出要“有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題”，各地方政府也相繼出台了相應的去庫存政策方針。但在實施過程中，也出現了不少問題。 　　經濟參考報發表中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華文章分析，中國住房庫存水平有哪些結構性特征？其形成的原因分別是什麼？如何有針對性地採取相應的去庫存措施？如何避免去庫存陷入“邊去邊增”或“借機炒房”兩個極端？這些都是值得深入研究的議題。 　　當前住房總體庫存水平偏高 　　文章稱，關於住房庫存統計口徑，尚沒有一致的意見。根據是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統計口徑。一般來說，住房庫存統計口徑應根據需要和數據可得性而設，不宜過寬或過窄。口徑過窄難以有效反映市場供求，口徑過寬與商品住房市場關聯性不強，同樣難以有效反映市場供求。根據研究需要，主要以待售商品住房現房加在建未售商品住房作為住房庫存統計口徑。 　　庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積(含期房及現房)，求得期末庫存總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最後求得期末庫存總量，其中期房銷售期可近似取值2年。 　　根據第一種方法估算，2015年底住房庫存估計值為29.58億平方米。從歷年估算結果還發現，2008年全球金融危機後，住房庫存有一波顯著持續的快速增長，這可能與經濟增速放緩需求減弱有關，也可能與此後大規模的金融刺激相關。 　　而根據後一種方法估算，亦求得2015年末庫存面積為29.19萬平方米。作為一個宏觀數據，該結果與前一種方法的估算結果基本一致且相互印證，表明兩種方法庫存估算數字基本可靠。為求方便，此後分析僅以第一種方法估算值為准。 　　以2015年底庫存估計值29.58億平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業界一般認為合理去庫存周期約為6-18個月，而目前的去庫存周期遠高於這個時間區間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。 　　高庫存與住房短缺同時並存 　　在確認中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區域市場存在嚴重結構失衡，高庫存與住房短缺在不同區域市場同時並存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內，二線城市多在1年以上2年內，三四線城市多在3年以上。 　　2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經結束，“結構性過剩”時代已經到來。作為過去十年住房市場發展的超級引擎，城鎮化與工業化目前都處於減速狀態，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮住房卻累積了巨額的存量。而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展願景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，並沒有真實的產業發展作為支撐。在一些三、四線城市，商品住房庫存積壓現象已經很嚴重，隨著房地產熱的退潮，其中有一部分住宅區可能淪為鬼城或空城。 　　雖然住房總量短缺的時代已經過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由於人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴大供給仍是一、二線城市樓市的發展主線。2016年前三季度一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠杆突然加大有關聯之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應不充分、潛在需求規模龐大的條件下，一有風吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發。 　　過剩的主要是區位和配套條件差的住房，優質住房特別是優質學區住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩，但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由於我國基礎教育水平極不均衡，因而優質學區住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價的暴漲，就與學區制度改革後，入學資格與家庭購房情況高度綁定，從而激發對優質學區住房的搶購有很大關係。 　　去管控過快也加劇了住房市場庫存結構失衡。由於持續房地產熱的歷史原因，政府近十年來對房地產市場施加了諸多的限制性、行政性管控政策。這雖然有利於抑制房地產熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策被撤銷。但是，由於我國住房庫存的結構性矛盾仍然突出，對於住房市場的去管控應因城制宜、逐步推進。而目前對住房市場原有的管控政策特別是信貸政策鬆綁過快，大大增加了市場的波動性。近期最引人矚目的是一線城市及部分熱點二線城市樓市，由於住房庫存不足、潛在需求較大，管控政策的突然大幅後撤和金融杠杆的猛增，誘發了新一輪房地產投資投機的集中爆發，短線庫存告急，迅猛推高了區域房價。對於三、四線城市，過快的去管控政策也可能刺激住房短期投機，加劇市場過剩，造成庫存“邊去邊增”。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮居民能夠以較低成本獲得高品質、個性化的住房，才是深化住房供給側結構性改革的關鍵。

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