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智庫觀察：抑制城市化成本才能扭轉房價漲勢

http://www.CRNTT.com   2017-03-31 10:17:56

中評社北京3月31日電／繼2016年“9.30”之後，2017年3月17日，北京樓市調控再度加碼。新政要求“認房認貸又認離”，並進一步封堵了“商住房”限購漏洞。繼北京市連續出台調控新政後,3月29日，杭州和廈門也在一個月內第二次升級了調控政策。至此,本月已有25城啟動或升級了樓市調控政策。 　　3月各地樓市調控小高潮的再度掀起，顯然與2月局部地區樓市重新出現異動有關。據中國社科院財經戰略研究院大數據房價指數（BHPI）監測發現，2017年2月房價在總體穩定的同時，部分城市調控政策效力有所減退。局部樓市經歷短暫沉寂後迅速升溫，個別城市出現“二月瘋”。BHPI指數顯示，2017年2月，30個樣本城市中，有25個環比上漲，其中19個環比漲幅在1%以上，另有4個城市房價環比下跌。25個環比上漲城市中，有14個城市環比漲幅較上月繼續擴大，11個城市環比漲幅較上月收窄。環比漲幅較高，並且漲幅較上月繼續擴大的，依次有武漢、北京、青島、石家莊、廣州、濟南、成都7個城市；環比漲幅較高，但漲幅較上月收窄的，依次有廊坊、重慶、天津、惠州、長沙5個城市。預計未來還將有更多的城市加入調控加碼行列。 　　說到房價上漲，人們不可避免地要提及貨幣放水及饑餓土地，但這只是表層因素。2015年以來本輪樓市上漲的深層次驅動因素，是城市化進入追求品質的新發展階段。隨著城市對品質要求的提高，城市化成本已經迅速上升。由於現行政策制度下，是否享受城市公共服務與是否購房高度綁定，城市化成本的上升必將體現在樓市的持續發熱上。一位新人進入城市特別是特大城市，需要付出比以前高得多的代價來先購房。打個不恰當的比喻，中國的城市化進程就像一輛開往春天的巴士。目前已經有大半的人在車上，而還有小半的人仍沒有上車。已經上車的人要求進一步提高乘坐舒適性，要求清理各類上車未購票者（無房戶）、限制後續上車人數，並扔掉已經存在的大部分臨時板凳（各類違建、小產權房、城中村及貧民窟）。這勢必造成車上空座難求，尚未上車的小半人群要想上車必須支付高價（房價上漲）。膽子大的，可以先高額借貸擠上車再說（高杠杆購房）。膽小的，只能望車興嘆。而對於已經上車的人來說，票價漲上天和他們關係也不大（二手房換購）。這是當前中國樓市的基本現狀。由於追求城市居住品質是基本的社會發展趨勢，且中國城市人口已經占了數量上的優勢，所以中國房價上漲的趨勢很難扭轉。 　　儘管在在房價取代戶籍成為新的城市化門檻的今天，房價上漲的趨勢很難改變。但住房產品歸根到底是個金融產品，賣的是今後數十年的城市預期。沒有金融杠杆，是斷難以支撐高價交易的。這意味著，緊縮住房信貸，對抑制房價有立竿見影之功。而反觀北京等城市新出台的調控政策，其中“認房又認貸”措施，將有效降低住房可用金融杠杆。預計隨著2017年3月17日以來北京等多個城市對調控進一步加碼，對穩定熱點城市短期樓市將有積極效果。短期內，主要熱點城市房價將進入穩中有降階段，成交量萎縮。

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