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香港與新加坡公屋制度再考察

http://www.CRNTT.com   2011-05-17 12:00:12

新加坡建屋發展局負責公共房屋的全盤事務。它有房屋規劃、分配、出售、租賃等職能。在將近50年的發展歷程中，建屋局總共推出了90萬間組屋。目前新加坡大約85%的居民居住在政府組屋，而另外15%高收入家庭住在私人發展商推出的高檔商品房。公共房屋有九成家庭是購買了組屋的房權，因此只有較少部分家庭是租住在政府公共房屋。 　　■ 香港與新加坡公共房屋的差異 　　香港和新加坡政府的理念很有差異。香港政府施政最著名的哲學是“桌腳未壞之前不應該修補”。香港的“積極不干預”原則在全球的經濟學界也很出名。有人認為，這是自由市場的典範。有意思的是，2006年10月，原來曾對香港的自由市場很推崇的Milton Friedman在《華爾街日報》撰文批評香港，稱香港的“積極不干預”已名存實亡，這是香港社會的“悲哀”。香港特首曾蔭權立即寫文章回應，稱香港的立場仍然沒有變化。特首寫文章為香港的自由市場地位辯駁，從側面上反映了香港人對自由市場的認真程度。 　　而新加坡的施政理念與香港不太一樣。鄧小平的“白貓黑貓”理論最能概括新加坡的施政思路。也就是新加坡的決策者相當務實，只要好的制度都可以引進，不好的制度都可以隨時放棄。此外，新加坡執政者還有一個思路就是，公共政策要防患於未然。因此，論去教條程度，新加坡比香港略勝一籌。 　　在房地產政策上，兩地也有不同的應對思路。1997年金融危機後，香港的房地產一度非常低迷。當時的特首董建華有一個每年85000套建屋的大計劃，許多人認為這個計劃加快了房屋市場的下跌。為了保證有房者的利益，2002年，香港政府宣布不再建造新的居屋（供出售的公共房屋）。此後房地產業卻出現過度活躍，有產者可以從房屋轉讓中獲利，未置業的年輕人的處境越來越差。有統計表明，香港中等收入家庭需要費時6-14年才能購買一套價格中等的私人住宅項目。因此，許多年輕人很有怨氣。去年，香港很多人呼籲複建居屋。比如匯豐中國的董事長鄭海泉就公開要求政府複建居屋。他們認為，以許多年輕人的年收入來看，購買商業住宅的可能性很小，因此，政府必須有所作為。不過，從香港的政府決策層的口風來看，香港政府還不會考慮複建居屋。個中原因就是香港的決策層還看不到香港房屋市場有重大缺陷，因此也不需要進行即時修補。此外，香港政府也不願意得罪已有房屋的中產階層，所謂的道理就是公共房屋數量越大，私人樓宇的需求量將變小。 　　在香港政府猶豫不決的同時，新加坡的房地產市場調控雖然比較低調，不過更為見效一些。比如新加坡近年將第二套房的按揭由八成減至七成，樓宇印花稅範圍由一年內易手擴展到三年內易手，以增加投機者的炒樓成本。其實許多措施香港政府也在同期推出，新加坡有更厲害的措施。比如新加坡政府加大了土地供應的力度。鑒於土地供應較足，許多發展商對未來新加坡房市並不看好，因此熱情大減。而香港這邊的土地供應雖然也有所增加，拍賣的土地價格卻一幅高過一幅。但這就要討論到香港的土地財政和私人房地產市場。 　　■ 香港的土地財政和私人房地產市場 　　香港房地產市場與新加坡相比，最大的不同還在於香港的財政依賴土地，而且私人房地產在香港政府的決策過程中有很大影響力。 　　香港政府的地價收入在很大一段時間基本都在政府總收入的10%以上。根據香港政府統計處資料，2004-2005財政年度為 12.15%，2005-2006年度為11.93%，2006-2007年度為12.85%，2007-2008年度為 17.38%，2008-2009年度為5.35%。雖然地價收入的比重按當前的水平來看不如內地一些省份，但這個比重在全世界範圍內是比較高的。在如此高的土地收入依賴下，香港政府是很難下決心改變房價升勢的。 　　在這種高地價和高房價下，進入房地產市場的門檻大為提高。香港的房地產運營商呈現高度的壟斷特點。有研究認為，7家大地產商控制了香港七成的私人房屋供應。在這種壟斷背景下，許多怪事在香港發生。比如房屋銷售不允許買家自己量度尺寸，這種遊戲直到今年才有望廢除。

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