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解決中國住房問題需完善政策體系

http://www.CRNTT.com   2011-08-09 08:33:22

二、關於房地產市場調控的對策建議 　　文章指出，西方國家解決住房問題也不是一蹴而就的，需要走過幾十年甚至上百年的漫漫長路。完善房地產市場調控，較好地解決中國住房問題將是一個長期過程，短期內徹底“了事”的急於求成思想只會帶來更大危險。中國目前的城鎮住房問題主要集中在中低收入群體買不起房，而租房市場尚不完善，這既有中國人“居者有其屋”的傳統意識因素，又有住房有效供給不足的原因。背後還存在政府與市場關係、住房金融體系、財政補貼、保障房供給等一系列問題。 　　（一）政府應重點構建健康的房地產市場，穩步推進住房“雙軌制”改革 　　房地產市場不能簡單採用行政手段打壓，否則，未來較長時間內房地產市場對整體經濟的帶動作用將會減弱，帶來的負面影響將不可估量。因此，應該構建更加健康的房地產市場，更好地帶動相關產業發展。從手段上講，應該尊重市場規律，政府調控作用不容忽視，更應進一步發揮市場在資源配置中的基礎性作用。在此，必須明確兩個問題：第一，實行分層競爭，穩步推進住房“雙軌制”改革。應分類解決不同收入群體的住房問題，改善類和奢侈類住房應該完全市場化，但中低收入群體尤其是“夾心層”群體需依靠政府組織和協調來保障基本居住需求。第二，深入認識政府與市場關係，發揮市場的基礎性作用。兩類住房問題的實質是正確處理政府與市場邊界的關係，發揮“兩只手”的不同作用。 　　（二）保障房短期以“補磚頭”為主，長期以“補人頭”為主 　　國際經驗表明，“二戰”後發達國家的住房政策主要是供給方補貼，即“補磚頭”，但從總體趨勢看，現正在由供給方補貼向需求方補貼轉型。可借鑒發達國家經驗，改進補貼方式，提高補貼效率。一方面，除了政府直接出資外，還應結合稅收、金融、規劃等手段，實現資金來源多元化。通過稅收補貼、貸款利率補貼等形式，對保障房建設提供政策優惠，激勵私營部門提供保障房。中央政府、地方政府和私營部門、社會部門應密切配合，中央政府主要負責制定政策，保障財政投入，地方政府負責具體實施，並調動其他部門積極性。另一方面，長期看，當住房供需矛盾逐漸緩解時，政策重點應以“補人頭”為主。比如，針對需求方設計租房券等工具降低中低收入家庭租住成本。中國的地區差異很大，“補磚頭”和“補人頭”在各個時期應有側重，互為補充，不能“一刀切”，因地制宜較好。 　　（三）保障房供給應“建”與“管”並重，提高保障效率 　　從保障基本人權和提高社會福利角度講，為低收入群體供給保障性住房，政府責無旁貸，關鍵是政府在其中究竟起什麼作用。完全靠政府自建自管不是明智選擇。首先，完全依靠政府力量，財政可持續問題令人擔憂，當前地方財政的保障房支出壓力尤其大。而且，“建”與“管”不分離易引發道德風險。因此，應通過完善政策，支持一些非營利組織和市場力量積極參與保障房建設與管理。其次，保障房建設需要有低收入群體參與決策，否則不能貼近他們的真實需求。再次，保障房建設的合理規模是以城鎮人口為基數，還是以常住人口為基數，必須因地制宜。也就是說，未來5年之內建設3600萬套保障房的目標值得稱讚，但需解決好結構性問題。最後，重視一些配套制度建設，擴大保障房建設的資金來源。因此，政府應致力於完善制度，更多地撬動社會力量共同推動保障房供給。 　　必須重點指出的是，保障房的進入壁壘和退出機制必須嚴格、合理，要讓低收入群體真正享受到實惠，否則會背離保障房供給制度的初衷；另外，按照一般作法，計劃5年完成的任務，肯定會提前完成，但考核的標準不能只採用開工數、完工數等數量指標，而應將重點放在質量達標率、入住率等質量指標上。

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