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從城市化規律看中國“空城”風險

http://www.CRNTT.com   2014-03-11 09:35:00

中評社北京3月11日訊／目前，各界對於樓市最關心的就是“風險”兩個字——風險有多大？風險將如何演進？證券時報發表深圳市房地產研究中心李宇嘉文章稱，風險是毫無疑問的，不然的話，也就不會出現由杭州非城市中心區兩個不知名的樓盤降價“個案”而引發“泡沫破滅”、“崩潰論”的傳言，並引發了資本市場大調整。可見，當前樓市無論從“表”還是“里”，都已經傳達出樓市風險積累到了一定程度的信號，任何風吹草動都可能成為整個行業調整的開始，而這也正是世界各地房地產泡沫破滅的標準化路徑。關鍵是，中國是否會遵循這樣的路徑？ 　　自去年以來，有關空城、鬼城的報道見諸報端，連經濟增長和居民富庶之典範的發達地區(如蘇南、浙江、遼東南、山東半島等)也沒有幸免。到目前為止，媒體報道過的缺乏產業、收入和人口支撐的空城在國內東南西北到處上演，總數量不下50個，而這一趨勢在繼續蔓延、範圍在繼續擴大。同時，掐准樓市走勢的七寸(政府依賴、需求龐大、抵禦通脹)、最了解中國國情的開發商們，也開始對樓市未來不再樂觀了。風險觸發點似乎在一夜之間形成了叠加衝擊之勢，如資金面緊縮、人民幣可能開啟貶值周期、因QE漸進退出引發外資回流、人口紅利衰減、住房絕對短缺已經過去(城鎮居民基本達到戶均一套住房)、反腐敗可能引發的拋盤等，這些因素幾乎同時發生。 　　文章分析，現在關鍵的問題是，風險真正的根源在哪？這是判斷風險有多大、風險如何演化、如何化解的關鍵。中國樓市當前所表現出來的風險是供應過剩風險，這種過剩在本質上更多的是低效供應或無效供應的風險。供應效率低，一方面表現為配套公共嚴重缺失，這在城市新區、開發區特別常見。 　　低效或無效供應問題產生的根本原因是，過去黃金10年周期里，開發商和購房者過度追求資產價格上漲收益，不論開發商還是老百姓買房一概賺錢。在某一區域不具備開發條件或開發條件不成熟的情況下，新區或開發區就匆忙上馬，購房者買房的情緒也很高昂，誰都不在乎配套好不好的問題。這種行為，與真正面向居住消費的房地產發展完全不同。這是造成城市中心區的住房和房價與外圍的住房和房價存在巨大差異的根本原因，也是外圍無法有效分流中心區住房需求的根本原因。結果就是，全社會整體住房供應與住房需求不匹配，中心區因需求龐大而導致房價太高，外圍則入住率偏低，甚至淪為空城或鬼城。這一問題即使在一二線城市的外圍也存在。 　　另一方面，無效或低效供應表現為產業配套缺乏，這個問題在中國城市化過程中是非常嚴重的。

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