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| 推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革 | |
http://www.CRNTT.com 2016-01-09 08:46:21 |
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住房制度改革如何體現以滿足新市民為出發點 文章稱，顧名思義，“新市民”是指新進入城鎮的居民。如果對照原有戶籍制度，新市民是指除擁有城市戶口以外的城鎮居民。在這一人群中，既有本地的農業轉移人口，也有外來務工人員。“新市民”群體長期在城鎮生活、工作，為城鎮發展做出了巨大貢獻，但限於各種制度約束，這個群體中的相當一部分人難以享受到城鎮的基本公共服務，難以在城鎮真正安居樂業。但對於大多數人而言，回到農村也是難以接受的。從全國來看，這就成為要解決的“三個1億人”問題，即促進1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。那麼，怎樣推進住房制度改革才能體現以滿足新市民為出發點？ 第一，堅持住房市場和住房保障相結合的發展思路。住房市場和住房保障的發展必要性在此不必贅述，著重想討論的問題在於是否有必要在兩大體系之間發展所謂的政策性（商品）住房。近幾年來，無論是理論研究還是政策實踐中，出現了在市場化商品住房和保障性住房之間設計一種政策性（商品）住房的現象，其依據主要在於為住房支付能力下不及住房保障標準、上不夠購買市場化商品住房的“夾心層”提供住房支持。這種政策性（商品）住房在各地的具體形式並不完全相同，但普通特征是既具有一定的保障屬性，又明顯區別於通常的保障性住房。我們認為，無論對於新市民還是對於老市民，只宜以住房市場和住房保障相結合，但不宜將二者相混合，對於政策性（商品）住房應該更加慎重。在一個相對健全的住房保障和供應體系中，中低收入住房困難群體根據實際情況享受不同類型的住房保障服務，中高收入階層則通過市場改善居住條件。對於所謂的“夾心層”，應主要通過稅收和金融信貸政策予以支持，不宜通過實物方式提供住房支持。如果設計出模糊不清、模棱兩可的政策性住房類型，不僅在准入和資源配置等方面會面臨社會公平的考驗，而且會影響市場的效率。在一個經濟社會尚處於轉型的時期，這種設計要麼會留下巨大的尋租空間，要麼需要付出極高的社會管理成本。為此，我們建議應堅持住房市場和住房保障兩大體系的發展思路。 第二，強化住房市場的有效供應。當前的住房市場供應體系難以有效滿足新市民的需求，這也是當前出現巨大庫存的重要原因之一。首先，應鼓勵市場供應主體的多元化，允許各類主體在符合法律法規的條件下向市場供應住房，比如合作建房、眾籌建房等，打破由房地產開發企業作為市場單一供應者的局面。其次，促進住房租賃市場發展，支持房地產開發企業將新建商品住房直接用於出租經營，引導企業利用自有建設用地建設自用住房進行出租經營，鼓勵農村集體組織在符合規劃及相關政策的前提下在集體建設用地上建設運營租賃住房，支持機構投資者從存量住房市場收購或租用房源用於住房出租。另外，要大幅降低房屋出租人的稅負，建議參照上海做法實現5%的綜合稅率。再次，改善城鎮居住區的公共服務配套設施，可以適當提高大城市新建住房項目的建築容積率，增加公建配套設施。另外，要提高城市群的住房供應協調力度，改善特大城市周邊城市的公共服務配套，實現大都市區的聯動。 第三，增強住房保障的有效性。住房保障應以有效性為核心，而不是保障性住房的建設量或覆蓋率，這對於體現以滿足新市民為出發點尤為重要。首先，逐步取消一些地方仍然存在的福利分房做法。建議按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，規定一個政策實施時期分界線。對於“新人”，既可以加大貨幣化補貼與安置的力度，也可以採取共有產權住房的方式，將一些地方仍然存在的福利分房逐漸納入住房供應體系之中。其次，提高貨幣補貼在住房保障供應中的比重。對於棚戶區改造安置、重大市政工程的徵收安置、危房改造安置、公共租賃用房等，要逐漸提高貨幣補貼的比重，鼓勵利用市場存量房源。可以在實物保障和貨幣補貼之間設定一定比例的差額，引導保障對象享受貨幣補貼。再次，探索發行住房保障優惠券，破解人口流動與地方支出不對稱的困局。保障對象在戶口所在地按照條件申領住房優惠券，到就業地交給當地基層部門領取租金優惠，就業地城市或地方政府依據優惠券的總額向中央政府申請財政轉移支付，或者申請新增建設用地指標。 第四，擴大住房公積金的繳交範圍和使用範圍。將繳存住房公積金作為勞動合同必備條款，符合條件的新市民應納入繳存範圍。允許無房職工提取本人和配偶的住房公積金用於支付住房租金和物業服務費。 第五，完善住房用地供應機制。提高住房用地供需的匹配性，對於人口、資源和環境承載壓力較大、住房供需矛盾較突出的城鎮，要增加住房用地供應，在有條件的情況下可適當提高建築容積率，而對於人口淨流出、住房庫存量較大的城鎮，要嚴控新增土地供應指標。要加大中小套型普通商品住房用地的供應，確保保障性住房用地。要規範和培育土地二級市場，盤活存量土地。在有條件的地方，可逐步探索土地出讓的年租制。 第六，探索保障房建設稅收額度抵免制度，鼓勵社會機構長期持有和運營保障性住房。國家稅務總局每年根據各省市常住人口規模向各省市發放個人所得稅抵免額度，各省市將個人所得稅抵免額度向社會招標，吸引企業、社會機構和非營利機構參與保障房的建設、供應和運營，符合條件且競標成功的各類社會機構既可以將抵免額度自用，也可通過資產證券化方式打包賣給基金機構，後者則可通過融資吸納社會閑散資金。這種模式能將保障房融資與市場流動性相結合。 |
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