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中國房地產市場出現拐點的重要標誌

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

五、需要什麼樣的政策應對？ 　　文章提出，首先需要明確政策要應對什麼？ 　　（1）投資性需求退場和真實性需求進場接續中帶來的短期衝擊性落差；（2）投資效應向財富效應逐步過渡中帶來的轉換落差。投資性需求大潮正在快速退卻，而真實性需求的進場依舊緩慢，這一進一退之間不可避免帶來投資的回落，短時間內對經濟增長可能形成負面影響。 　　其次如何更好應對？ 　　短期內，可通過有真實需求的城鎮化過程中的基建投資予以一定程度的對衝兩類需求進退間形成的落差。 　　中長期內，應當通過加快戶籍制度改革、更加公平的公共服務共享以及更加積極的住房融資政策加快真實性需求的進場步伐，適當降低首套房的首付比例，激活居民部門潛在的加杠杆空間；同時，著眼於建立長期有利於房地產財富效應發揮的制度安排，例如，更為市場化的住房金融創新、增強而非削弱財富效應的住房保障制度。從數據上來看，中國居民部門債務雖然自金融危機之後有較快的提升，占GDP比重從2008年約18%上升至2013年的約33%，漲幅約15個百分點。但其絕對水平仍然較為健康，遠低於其他國家，僅與50年代末期的美國、70年代初期的日本和80年代末的韓國水平相近。加杠杆的空間能否真實轉化為加杠杆的能力，取決於我們依賴什麼樣的金融體系，是否可以更好地支持居民運用金融杠杆。 　　六、什麼樣的房地產企業能夠勝出？ 　　文章稱，我們看好三類企業： 　　第一類，從單純加工住宅到提供多元綜合服務的企業。隨著住房需求結構的轉變，以及人們逐步擺脫地理空間的限制，以及富人們對大房子的需求，未來將出現一批新的、能夠將自然風光、旅遊和養老資源進行綜合匹配的綜合類企業。企業之間的競爭將體現服務配套能力、多元化元素的整合能力。未來的房地產企業要做的不僅僅是加工土地，更要把山水、風光、文化、歷史等多種元素融入空間中，這才是真正的價值創造，也才能贏得未來。 　　第二類，在二手房市場爆發條件下，將會產生一批從事房屋流通、解決用戶需求痛點、依托於互聯網的企業。在目前一手房市場增速下移，二手房市場逐步成長的情況下，存量市場的流通將提供新的機遇。傳統的房屋中介，如中原地產、鏈家地產等，以及互聯網企業，將都在這個大的市場中分享這個蛋糕。根據測算，未來二手房及產業鏈市場空間將超過1200億，其中近70%來自於二手房交易傭金。 　　第三類，圍繞住房提供衍生服務的企業，許多企業圍繞住房融資、物業管理、社區電商等領域進行的努力已經暗示這個市場同樣巨大，機會良多。

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