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建立多層次房地產風險分擔體系

http://www.CRNTT.com   2015-02-06 09:33:40

四是繼續支持保障性安居工程建設，有利於房地產市場平穩發展。2014年，中國全面完成700萬套的保障性開工建設任務，其中各類棚戶區470萬套以上，基本建成480萬套，完成260萬戶農村危房改造。根據城鄉和住房建設部任務安排，2015年計劃建設保障性安居工程700萬套，基本建成480萬套，繼續大規模推進棚戶區改造。同時，城鄉和住房建設部初步確定了北京、上海、廣州、深圳等城市房地產投資信托基金（REITs）試點方向，包括公共租賃住房、廉租房，通過資產證券化，有效解決租賃型保障房租金短板。保障性住房規模進一步擴大，能夠有效穩住房地產市場預期，保證房地產市場平穩有序發展。 　　總的來看，2015年中國房地產投資將繼續下滑，房地產市場將明顯分化，價格總體仍處於緩慢回調階段，房地產金融風險將逐步顯現。具體而言，一線城市受相對寬鬆貨幣政策和剛需釋放影響，量價存在反彈空間；受京津冀一體化、長江經濟帶建設、“一帶一路”等一系列重大區域發展戰略利好影響，武漢、昆明等部分二線城市存在上漲空間，其他二線城市房價將繼續小幅回調；三四線城市由於市場需求前期透支，人口吸附能力較弱，房價或將繼續下行，面臨較嚴重的系統性風險。 　　從政策層面看，房地產宏觀調控政策將更加靈活，定向降准或降息將釋放流動性，行政化的樓市調控政策將逐步弱化或退出，分類和雙向調控有望加強，保障房建設力度加大，房地產長效調控機制逐步建立。 　　文章認為，當前應正確引導房地產市場預期，防止發生系統性金融風險。一要正確引導市場預期。房地產價格上漲過快，會引起購房者的不滿；房地產價格下跌，也會引起有房者不滿，而且會導致開發商資金鏈緊張和銀行壞賬增加，引發金融風險。因此，應維護房地產市場平穩運行。加強輿論引導，引導市民理性消費，保障剛性需求，抑制投資投機性需求，讓市場回歸理性。二要進行房地產貸款業務風險壓力測試，模擬在房價下跌等各種情況下的銀行承壓能力。三要高度關注重點區域、重點企業，強化“名單制”管理，及時釋放風險，防範個別企業資金鏈斷裂。四要盡快建立房地產風險預警制度，及時監測房地產市場供需整體走勢和結構變化。五要建立房地產風險應急處置聯動機制。加強銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯動與共享，建立房地產抵押違約風險爆發的跨部門應急聯動處置機制。 　　文章提出，改善房企融資結構，建立多層次房地產金融風險分擔體系。一要繼續依靠銀行信貸走間接融資的道路，同時，拓寬在資本市場直接融資渠道，包括恢復房企首次公開發行（IPO）和增發等融資形式，擴大債券市場融資。二要積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）。逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場；培育抵押貸款證券化市場，大力發展相關中介機構，建立多元化的融資體系。三要大力發展房地產投資信托基金（REITs）。加快制定相關政策、法律法規，為房地產投資信托發展創造良好的政策和法制環境。四要完善房地產貸款擔保和保險制度。制定所得稅優惠政策，鼓勵保險公司經營房地產貸款保險業務，減少房地產抵押風險。五要探索住房開發性金融業務，發行住房金融債券，採取市場化方式，為中國保障房建設籌集資金。

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