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房地產去庫存背後的制度優化問題

http://www.CRNTT.com   2016-03-01 07:56:56

從全局而言，讓房地產不生成過大泡沫的情況下，在頂層設計上還需要出台更精准的應對方案。其一，鑒於去庫存的主要目標在三四線城市，這些城市也是農民進城定居的現實之選，因此有必要根據重點城市及轄區的樓價情況和農民進城需求，實施不同的調控政策。該限制的予以限制，該鼓勵放開的予以放開。這一管理權限，恐怕不能完全交由地方，以防止以發展房地產市場代替其他經濟和社會發展任務的現象愈演愈烈。 　　其二，有必要把去庫存與棚戶區改造、保障房建設結合起來，使去庫存任務更接“地氣”，更貼民生。目前國務院已確定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶的行動計劃。過去，棚戶區改造和保障房建設主要靠新建項目完成，在房地產庫存面積較大的情況下，可以通過政府出資並引進社會資金的方式，購買部分存量樓房，使之成為棚戶區改造和保障房的組成部分，既減輕地方的建設負擔，又可保證去庫存不致導致商品住房價格無序上漲。對於農民進城需求大的三四線城市，中央財政可以適當補貼。 　　其三，在保證金融系統性安全的前提下，進一步降低購房的貸款門檻，使之與農民群體的現實購買力盡量吻合。央行行長周小川日前在上海G20財長和央行行長會議期間透露:他認為中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發展機會。央行將會給予銀行更大的自主權，對不同客戶採取不同具體政策。這暗示了住房貸款首付等政策將進一步趨向靈活，有助於房地產去庫存任務的完成。 　　其四，減少經濟效應不明朗的土地供應，強化各地對土地供應的管理，防止囤地坐等地價上漲牟取暴利的現象再度上演，讓政策資源更有效地集中到對存量土地的合理開發利用、對存量房地產的消化上來。這也是使去庫存不致對其他發展任務形成擠占效應的應有之義。 　　制度改革進程將起主導作用 　　文章認為，客觀來看，即使在政策面能做到最精准的應對，也未必能完全杜絕一線城市房價上漲過快、急需去庫存的三四線城市少人問津的劇情反覆上演。這是因為，房地產去庫存不得不面臨區域發展水平不一、貧富差距、個人發展空間差距的“天塹”。 　　因此，順利推動房地產去庫存，除了調控技術層面的精准外，更關鍵的是在戰略層面上弱化區域差距形成的馬太效應。這當然不是短期內可以完成的任務，而是一項需要長期推進的系統工程，但這不意味著沒有破題之處。實際上，房地產去庫存這項重大的經濟和政治任務，正好提供了一個抓手。房地產去庫存完全可以成為一個帶動區間走向更均衡發展的新起點。 　　比如，房地產去庫存可以轉化為優化區域經濟結構、推動區域經濟一體化的突破口。一線城市既要防止房價過快上漲，解決大城市病的痼疾，又要滿足人才和資金進入的持續需求，與周邊地區城市結成發展共同體是最優選擇。這樣既可以將資金和資源合理疏導到周邊，減輕自身壓力，又可帶動周邊發展。因此，房地產去庫存完全有可能實現與區域經濟一體化戰略的配套。 　　又如，房地產企業的購並是房地產去庫存的推進路徑之一。打通制度瓶頸，實現央企與民企相互持股，推進不同性質企業之間采褥合所有制，既可有效消化庫存，也可推動國企國資改革和國企民企的整合。 　　再如，農民進城的主要顧慮，是進城購房後原有宅基地產權會不會受到影響，以及進城後能否公平享有基本公共服務。將房地產去庫存視為重點工作，就勢必要求實施有利於維護農民利益的市場制度和土地制度，在社會保障上，實施對新老城鎮居民一視同仁的“國民待遇”。這將為農村土地制度、社會保障制度帶來新的改革動力。 　　不少人擔心，不少地方財政增幅下滑明顯，可能給中央財經領導小組會議、中央城市工作會議、中央農村工作會議等最高層面形成的房地產去庫存政策意圖造成新的困擾。但實際上，地方面臨的財政挑戰，現實是“危”，長遠看是機——房地產去庫存的任務有可能成為合理劃分央地事權，推動地方財政結構優化的契機。前提是，要把房地產去庫存當作一項重大戰略任務去完成。從這個角度看，房地產去庫存也是一系列重大制度改革的組成部分。區域經濟一體化、財稅制度、央地關係、土地制度和社會保障制度的改革能否推進，對房地產去庫存起著比相關產業政策更關鍵的作用。這些制度能否優化，決定著房地產去庫存的方向和前景。

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