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普京一句話 房價跌六成？

http://www.CRNTT.com   2011-01-25 10:38:50

■ 莫斯科房價為何居高不下 　　土地分配不合理 　　在莫斯科，地價平均約占房價的20%—25%，但是在莫斯科市中心，地價也可能高於住房本身的建設成本。在2005年10月1日之前，莫斯科從未進行過建房用地公開招標活動，結果出現地方壟斷現象，許多建房用地被與權力機構關係密切的公司獲得。聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。 　　俄羅斯土地改革滯後，憲法規定公民應該享有的土地私有權並沒有得以實現。實際上土地都集中在聯邦和地區官僚機構手中，而且92%的住房建設用地都不是通過公開拍賣的方式取得，官員在住房建設用地審批上“尋租”現象較為嚴重。 　　建築行業成本較高 　　在莫斯科，建築費用占房價的40%—45%。由於長期的經濟危機使建築業遭受重創，人員嚴重流失。俄羅斯住房建築市場壟斷程度較高。目前發放的建築工程承包許可證雖然有24萬個，但實際上僅有2000家建築公司，而且其中的1/3集中在大城市。舉例來說，中國人到俄羅斯蓋住宅樓，一平米成本為119美元，而俄羅斯同類企業則需要300美元。總體算下來，同樣的工程，中國企業要比俄羅斯企業節省30%的成本。再比如中國企業建一棟1萬平方米的七層住宅只需要6個月，而俄方卻需要1至3年，人工費就節省了20%以上。近年來，俄羅斯建築行業的投資增加了3.9倍，但是住房的數量僅增加了30%。按照這樣的建設速度，俄羅斯房地產市場還需要30～40年才能飽和。 　　繁重的手續 被權力異化的市場 　　莫斯科房價的其它組成部分為——連接市政設施的費用，大約占5%—10%；償還貸款利息，約占5%；賄賂官員的費用，大約占房價的10%—15%；開發商的利潤，大致為10%—20%。莫斯科一家大建築公司老板阿什拉波夫說:“希望所有的事情都單純些，但事實上很多事情不是交400美元稅就可解決的。比如,開發樓盤的手續相當繁瑣，辦下來要跑260個圖章，每個大約要花20-100天，按照規定只能按順序一個個地蓋。建一棟17層的住宅需要9個月，但手續要跑37個月。”有專家稱，如果真能消除行政環節，通過供電、供氣、公共設施基金等市場因素調控，也能減少管理部門腐敗的機會。 　　如果遵照正常程序，開發商從開始辦理手續批文到拿到施工許可至少要花費3年半；接下來，接通電、水、氣、熱也得一兩年；開發商大都依賴銀行貸款，如果樓盤遲遲不竣工，高額利息和其他費用就被轉嫁給購房者；再加上建築材料價格漲價和通貨膨脹，購房者都要一並埋單。與此同時，如果沒有相當的背景和各種關係，在莫斯科得到建築住宅的批件幾乎是不可能的。

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