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城鎮化背景下的房價上漲邏輯

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11  


 
  文章分析,究竟如何來解釋一些大中城市房價過快上漲這一現象呢?房價過快上漲這一現象影響因素很多,各地的情況也千差萬別,但從經濟學角度來看,它離不開供給和需求這兩個基本的方面。從供給方面看,自從推行住房商品化政策以來,各地政府和開發商的積極性都充分調動了起來,商品房的建設速度應該說是比較快的,供給也是比較充分的,但存在著一個短板,這就是具有一定的公共產品性質的福利性住房,如經濟適用房、廉租房等,其建設速度一直比較慢,供給受到了極大的限制。從需求方面看,同樣是從推行住房商品化政策以來,廣大居民購房的積極性也充分地調動了起來,加上普遍的投資和投機購房,對商品房的需求非常強勁,只不過對很大一部分中低收入城市居民來說,面對不斷上漲的商品房價格,其購買需求雖然很強烈,但難以轉化為現實的購買力。這樣,綜合供給和需求兩個方面的情況來考察,一方面由於價格較低的福利性住房供給沒有跟上,使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到滿足,使總的住房供給產生了結構性的短缺,並引發了眾多的社會民生問題;另一方面,由於全社會在一個時期里過分強調了住房的財富增值功能,從而使投資和投機性的購房需求無限膨脹,助推了商品房價格的過快過猛上漲。因此,抑制大中城市房價的過快上漲,也應該從這兩個方面入手,一是盡快增加價格比較低的福利性住房的供給,二是抑制投資和投機性的購房需求。這一政策不是簡單地為降房價而降房價,因為各地的情況千差萬別,而是要在增加福利性住房供給的基礎上,切切實實地逐步解決中低收入居民的住房需求問題,從而在總體上逐步控制住商品房價格的上漲速度。

  為解決住房供給方面的短板問題,最近中央提出了2011年要建設1000萬套保障性安居工程住房的計劃,力度不可謂不大。但建設資金的籌集仍是一個很大的問題,中央財政會安排一定比例的資金,但主要應該還是地方政府想辦法。2010年11月16日,財政部、國家發改委和住建部聯合發布了《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》,規定各地可將從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金統籌用於發展公共租賃住房。而在這之前的9月末,財政部、國家稅務總局也出台公租房免征城鎮土地使用稅、印花稅等多稅種的規定。不過,從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金這一點早在2007年就有規定了,而根據國家審計署的審計,有不少城市提取的資金未達到10%這個最低的要求比例,有的甚至把已經提取的部分資金挪作他用。這說明一些地方政府對這個問題的重視程度十分不夠,並且相關規定的實際約束力也很有限。為什麼會出現這樣一種忽視民生的政府行為,是值得認真去研究和反思的。 


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