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“疲軟”“鬼城”:樓市脈相折射中國經濟生態

http://www.CRNTT.com   2014-03-05 12:06:51  


 
  物極必反,短期大量開發導致部分三四線城市供求關係惡化,大型開發企業紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示,去年前三季度十大標杆房企雖然購地金額創出新高,但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢,不知何時能度過寒冬。

  ■ 微妙的2014年

  按照房地產的基本規律,人均超過35平方米,房地產就要熄火,數據顯示我們現在是40平方米,這意味著房子的嚴重供給不足已經結束。在這種情況下,今年如果經濟減速,再加上整個住房的需求,供需基本平衡,房地產對經濟起到的引擎作用將要畫上句號。

  當然,看2014年中國經濟,除了今年是新一輪改革起始之年外,也要看中國經濟的大周期。

  2014年中國經濟的基本面就是很缺錢。2013年的錢荒,有人講是時間節點,事實上是全年都是錢荒。在這種情況下,未來對中國經濟來講可能是一個很大的風險周期。中央的調子列了這幾個風險:債務風險、房地產過熱等。我認為最大的是兩個風險,債務風險要看是什麼債,現在我們強調的是政府債。我認為政府債不是最大的風險,政府債可以化解。現在政府想還錢,這是可以還的,因為地還沒有賣完。但是最大的風險是企業債,企業債的風險2014年可能會更加嚴重。現在很多產能過剩的行業,包括鋼鐵行業,負債率非常高,又不賺錢,又大量地貸款,資金成本很高,它在玩什麼?它在玩“影子銀行”。很多錢拿過來以後,不是去做它自身的產業,而是又拿去玩錢。如果這些錢是產能過剩行業玩,一旦收緊的話,資金鏈一崩盤,所有問題都會出現。現在我們的債務指標裡面,最嚴重的債務指標是企業債。這是第一個風險。

  第二個是影子銀行,哪個領域會出問題,事實上已經出現了,就是信托。它所有的設計,指向的最終面是不賺錢的。以前最好的信托是煤礦、礦產信托。因為這個產業一直往前走,處在一個好的周期,大家都賺錢。現在我們看到的信托風險不是已經披露出來的一兩個違約風險,而是已經出現了大面積的實質性違約。還有很多基礎設施的信托,當然背後是政府項目的好說。但如果是那些市場化的項目,都有可能會出問題。

  所以影子銀行的最大問題是什麼?它在資產負債表設計的時候,你看起來好像沒有債務,事實上絕大多數都是債務。名義上是股權信托,實際上大部分是你肯定要還錢的。這個風險相當大。

  還有一個房地產的問題。今年房地產也很微妙,現在很多人講一、二線城市沒問題,三、四線會出問題。如果經濟逆轉的話,可能會出現全面性的問題。當然,我們預期中國房地產到2017年會出問題,那時候產能過剩,房子比人還多。但是2014年很微妙,首先能不能扛過錢緊。現在我們全面收緊房地產方面的信貸。去年12 .2萬億的資金已經創了新高,在經濟逆轉的情況下,有多少房地產公司可以扛住。1-2月份一線城市已經為房地產開市搖旗呐喊,北京批了好幾個高價樓盤來刺激老百姓買房,最高的每平方米9.5萬元。但是去年的時候,為了那個數字好看,4萬元以上就不批了,今年全部批,又放了很多地,目的是對抗這個預期的逆轉,讓大家仍然對整個房地產有信心。 


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