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許小年:房地產調控政策本末倒置

http://www.CRNTT.com   2011-03-14 09:32:02  


 
  第三,調控政策不符合經濟學原理,由此決定了政策作用的有限,而且是弊大於利。

  房屋是具有消費和投資雙重屬性的商品,投資的目的是資產的保值和增值,保值、增值都是未來事件,投資品的價格因此與當期供給和需求的關係不大,而主要取決於預期未來的供給和需求。以此觀之,報社記者晚上到小區去數電燈,純屬浪費時間,因為燈泡告訴你的只是當期供需之差,而不是預期的供需失衡。很有可能正好相反,當期空置率越高,表明對未來供應短缺的預期越強烈。

  不少人把房產投資說成是“投機”,由此找到了打壓房價的精神武器,就像京劇中貼上一個白色臉譜,不需要任何理由,五尺漢子就立即變成齷齪小人。儘管貼臉譜的方法不可取,結論倒是正確的,因為無論從金融學、經濟學還是法律和常識上,都無法區分投資和投機,投資和投機是一回事兒。但若因此將投資押上道德的審判台,那將是無知和愚蠢的勝利。

  如筆者在另外兩篇博客文章(“房價為什麼還會漲?”,“房價為什麼不會大跌?”)中所述,如果將收入、婚齡人口、城鎮化等因素決定的需求稱為“剛性需求”的話,對“彈性需求”或者“投資/投機需求”影響最大的就是通脹預期、替代性投資品以及未來房屋供應。預期未來通脹越高、持續時間越長,購買實物產品以保護儲蓄價值的衝動就越強,當期房價也就越高。預期未來投資渠道繼續狹窄,當期的需求就越旺盛,帶動當期房價上升。

  未來房屋供應取決於土地供應,“18億畝紅線”使預期基本無懸念:地產商和百姓都認為土地供應會越來越少,房產將越來越稀缺。在這樣的預期下,地產商捂地,放慢開發節奏,當期供應下降;在這樣的預期下,消費者搶購,各地頻現“日光盤”,開盤即銷售一空。僧多了、粥少了,房價焉有不漲之理? 

  預期,同志們,預期是關鍵詞。“國十條”、“新八條”、“限購令”僅針對當期供應和當期需求,對預期幾乎沒有影響。如果說還有一點影響的話,那就是增加了未來的不確定性,令開發商更加謹慎,令購房的心情更加迫切。難怪調了這些年,房價越走越高。

  3600萬套保障性住房對未來供給和需求的預期有無影響?當然會有,但哪個方向還很難講。地從哪來?錢從哪來?地方政府過去靠賣地彌補赤字,今後不僅賣地收入少了,而且還增加了一塊保障房的建設開支,這一進一出的虧空誰填上?若無財稅改革,又有誰能填上?在房地產市場複雜的利益博弈中,地方財政從來就是舉足輕重的力量,3600萬套保障性住房沒有改變基本的利益格局,地方財政依舊是個有待解決的問題。 


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