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當前中國樓市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第三，我國銀行監管當局近幾年來實施了一系列嚴控房貸風險的政策措施，包括居民第一套房貸和第二套房貸首付比例的規定，關於個人月按揭貸款還款額不得超過個人或家庭月可支配收入的50%的規定，以及銀監會近期針對房貸三假(假按揭、假首付、假房價)行為所發布的《中國銀監會關於進一步加強房地產業授信風險管理的通知》等，使銀行系統的房貸風險得到了有力的控制。總之，我們堅信，我國的房地產市場在奧運以後既不會發生如股市暴跌那樣的災難，也不會因市場的適度調整而危及金融系統的安全。 　　當然，我們也必須清醒認識目前我國房貸市場存在的風險，充分估計到未來房市適度調整可能給銀行帶來的影響。一是房貸市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價”的“三假”行為造成的風險。“假按揭”是開發商為套取銀行貸款，用不真實姓名向銀行騙取按揭貸款；“假首付”是開發商為增加住房銷售，以墊付首付款或分期支付首付款方式讓購房者從銀行獲取按揭貸款；“假房價”指開發商為了從銀行套取更多資金，以虛假方式把所售住房價格提高，從而使購房人能取得更多貸款。這些“假”行為都會給銀行房貸帶來風險。二是購房者超支付能力貸款造成的風險。按規定，貸款額度必須控制在每月還款額不得超過家庭月可支配收入的50%，但實際上，很多貸款人用假證明等手段取得超越自己支付能力的貸款，這顯然給銀行帶來了巨大風險。三是貸款利率不斷提高，會使部分債務人喪失還貸能力。四是過去在房價持續猛漲過程中，許多償付能力低的人也加入通過按揭貸款投機炒房的隊伍。所有這些都是目前客觀存在的房貸風險。 　　為了切實防範房貸風險，金融監管當局要不斷總結經驗教訓，制訂和實施一系列防範風險的規章制度，所有金融機構也要切實重視和加強信貸風險管理，堅持“審慎經營”原則，科學設計信貸產品，做好預警，控制規模，恪守操作原則與標准，不斷提高風險防範能力。 　　三、房地產要不要“救市” 　　面對當前中國樓市形勢，有些人提出，在CPI周期上行，經濟周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，也就是需要實施一些政策的微調，以挽回樓市的頽勢。“挽救樓市預期的行動”這就是要把目前人們關於樓價可能下調的預期改變為人們預期樓價還要上漲從而快快去購買，這樣，成交量和樓價就可以繼續上去。“實施一些政策的微調，以挽回樓市的頽勢”？就是要放棄一些當前正在實施的樓市調控政策，以改變下一階段樓市可能出現的調整態勢。 開發商、銀行以及某些地方政府對目前的樓市調控政策，特別對購買第二套房的房貸政策以及支持保障性住房的土地政策確實很有意見。一些商業銀行千方百計對購買第二套房的投資者“打擦邊球”。廣州市政府在廣州房價和交易量都調頭向下時就停止“對商品房價格有直接衝擊”的限價房土地拍賣與規劃。上海已有金融機構正在恢復已停止多年的二手房買賣中的“轉按揭”業務。許多跡象表明，從珠三角到長三角，再到華北許多城市，基本上所有地方政府都在積極籌備用經濟手段拯救房市。 　　對所有這些“救市“的言論和行動該如何正確認識？首先，在眼下房價經過幾年持續猛漲以後可能調頭向下調整時提出要“救市”，實際上就是要托市，不讓樓市作任何向下的調整。一些人還打出是貫徹中央在今年六月中旬召開的各省市負責人會議關於要穩定房地產市場的精神的旗號。這裡又涉及如何正確理解中央關於要穩定房市的精神實質。我認為，穩定房市就是不能讓房市大起大落，而決不是指不允許房市有任何波動。衆所周知，房市作為市場經濟體系重要組成部分之一，房價既不可能一直漲，也不可能一直跌，而總會隨供求關係變化，有漲有跌，國家宏觀調控目標不是不許有任何波動，而是要不發生大起大落的劇烈波動。當前，房市成交低迷正是前幾年一直漲價達到了市場難以接受的程度因而需要作適度下調並恢復市場均衡的一種信號。如果把穩定房市理解為房價不應向下作任何調整，那就是把中央精神曲解為只漲不落了。前幾年房價節節攀升時，中央提出要穩定房價，一些同志就說，房價漲不漲由供求決定，不應由政策來劃框框。現在，房價可能下調時，還是這些同志說，政府應出來“救市”，他們的用意不是很清楚了嗎？

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