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對當前房地產調控的反思

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 08:14:14

房地產市場運行的大方向由宏觀經濟的景氣方向決定。長期看，房價漲幅與名義GDP增長率大致同步。房地產市場具有明顯的周期性，而且周期長度比較穩定，有投機高潮，也有蕭條低穀。總體而言，房價漲跌是市場經濟中的正常現象，正是通過價格波段來配置房地產資源和調節房地產供求，政府不宜直接幹預價格。 　　相反，行政性地直接實施打壓房價，很可能加劇行業的周期性波動。房地產成交量是房價的先行指標，前者平均領先後者八個月。在宏觀經濟指標體系中，量的指標一般都領先價格指標。本輪經濟周期中，宏觀經濟先行指標大多在去年就已見頂，我們的實證分析表明，如果沒有本輪房地產宏觀調控政策，正常情況下房價今年6月左右見頂回落，租金價格今年7月左右見頂回落。 　　政府希望能夠準確判斷房價是否合理，再針對性地出台刺激政策或抑制政策。但房價是否合理很難人為判斷，針對房價的政策時鬆時緊，客觀上可能加大了房地產市場的波動。 　　美國、英國等世界上較大的經濟體，都大致存在17年-18年左右的房地產周期（也叫建築周期或庫茲涅茨周期），中國房地產或許也存在這樣的周期。從上一頂峰1993年算起，2011年左右中國房地產市場可能也是一個重要高點，密集的房地產宏觀調控政策可能會加大房地產市場調整壓力。 　　文章認為，調控宜優先使用市場化手段。除了流動性必要的總量控制，抑制高房價的根本舉措在於規範房地產市場交易秩序，改進供給制度。如科學制定住房供給規劃，根據市場需求增加住宅土地供應，規範房地產供給環節稅費，適當提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產市場運行效率。政策的著眼點應是幫助居民滿足合法、合理的居住需求，而不宜從抑制房地產需求和房價上漲的角度來調控。 　　此外，政策出台要考慮政策產生效果的滯後期。房價、租金價格在宏觀經濟指標體系中屬滯後指標，房地產市場調控如果盯著房價，則會出現這樣的狀況：經濟和房地產市場已經處於下行周期，而調控政策還在不斷收緊。

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