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從城市化規律看中國“空城”風險

http://www.CRNTT.com   2014-03-11 09:35:00

在快速城市化期間，大城市必須要進行產業結構的再造，在中心區與外圍衛星城或新區重新進行產業分工。由於先行發展、基礎較好，在人口快速湧入的情況下，城市核心區域單位土地面積產值迅速提升，適合發展總部經濟、現代服務業。而人口密集、占用空間大的生產和生活服務業(包括主體居住區、教育機構)應該遷到城市外圍區域(衛星城或郊縣)，傳統製造業或者遷到外圍、或者按照市場規律被淘汰。這樣，人口和部分產業外遷後，城市中心區大片空間就可以騰挪出來給新興產業用，或者重新規劃中心區與外圍的通勤，實現高效流通和對接，避免目前所有資源(產業、教育機構、企業、優質住房)都在城市中心區積聚，而外圍則因投入不足而不同程度地淪為空城，造成無法根治的城市病。而且，人口和產業選擇性外遷後，城市外圍的新區、衛星城能夠實現產(業)城(市)一體化，公共配套自然而然就完善起來了，也就能避免空城或鬼城的問題。 　　上面關於城市化與住房、產業發展一般路徑的描述，事實上是國際大都市(如東京、紐約、開羅)在城市化高速演進中的規律和經驗總結。在上世紀60-70年代日本高速城市化時期，東京都也曾採取人群疏散的各種政策，但被證明是失敗的，原因就在於產業都積聚在市中心地區的23個特別區。直到上世紀80年代，東京圈在大力發展衛星城，建設高效率的新幹線，將勞動密集型產業(包括住宅)全部遷到衛星城，中心區則完全發展現代服務業後，城市病才得以緩解。而在埃及，為緩解開羅-亞歷山大城市群人口壓力，上世紀70-80年代在兩個城市周邊建設了15個新城，但除靠近開羅的兩個新城入住率超過40%以外，其它新城都淪為空城，原因也在於新城缺乏公共配套和產業配套。 　　文章表示，城市化的路徑就是“產業跟著規劃走、就業跟著產業走、人跟著就業走、住房(含配套)跟著人走”。目前，中國樓市供應過剩風險主因並非房價與支付能力差距太大。因為，即使無力購買中心區高價住宅也沒關係，可以選擇價格較低的區域購房和居住，只要這些區域可居住(有配套)、可工作(有產業)，即使居民不在這些區域工作，也應該有高效率的通勤。但目前，中國絕大多數城市在這方面做得很差。

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