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人口結構深刻影響房價長期趨勢

http://www.CRNTT.com   2011-06-16 08:06:33

中評社北京6月16日訊／自美國次貸危機以來，美國房地產市場價格下跌超過30%，這不僅僅是市場泡沫破裂負面效應短期內的體現，更是意味著美國人口結構變化對房地產市場需求長期趨勢和購買力的影響已經開始逐步顯露。 　　證券時報發表國家信息中心預測部副研究員張茉楠文章稱，美國房地產市場之所以持續下跌是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結構的變化，人口因素對房地產市場會產生長期趨勢性的影響。美國房地產周期大約為20年左右，而這背後與美國的人口統計規律的變化息息相關。一方面是人口總量變化（包括自然增長率與移民增長率）對住房需求的影響。美國生育率從1990年代初開始進入持續的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數字為3.08億人。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅。 　　當前美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經濟衰退使得美國人對移民態度轉變進一步降低了海外移民的速度。美國蓋瑞•安德森經濟研究中心曾經的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來，促使首都華盛頓及周邊的房地產集中地區的房地產價格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數量增加113%的同時，房地產價格上揚了37.5%；而在外來移民數量很少或者沒有外來移民的地區，房地產價格則出現了下滑。該研究報告顯示，在外來移民數量下降最多的10個居民區，外來移民人口平均下降39%，房地產價格則平均下降了7.6%。

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