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國際資本撤出催生中國樓市拐點

http://www.CRNTT.com   2014-05-20 09:10:08

基於這樣的宏觀環境，中國房地產市場的上行推動力小於下行的壓力，不過中國多地房價在短期內同時大幅下跌是小概率事件，因為中國地區間差異較大。房地產市場光看成交價格是片面的，更要看成交量。今年“五一”期間樓市的成交量大量減少，這是一個非常明顯的市場拐點跡象。相對來講，以北京、上海為代表的國際城市房價不會下降得太快，因為這些城市存在大量的剛性需求。比如北京，儘管有各種各樣的行政命令限購，但是居民購房需求還是存在，如果放鬆一點，需求就會釋放出來。此外，隨著中國城鎮化進程的進一步發展，北上廣深仍然是大多數中國和海外年輕人，尤其是受過高等教育、有高端收入預期人群的首選—這些城市除了有最好的就業機會，此外配套的教育、醫療、文化等硬軟件也遙遙領先其他城市。 　　但在中國別的地區，包括杭州、無錫等二線城市，其購房需求本來就遠遠小於一線城市，庫存也比較多，所以即使取消一些限購令，或許可以延緩價格下降的趨勢，但是房價上行的空間將越來越小。值得指出的是，在房價調整的過程中，還有一個很重要的因素，就是“預期”，現在越來越多的人抱著觀望態度，如此一來交易量會更少，總有房地產商會率先降價保證投資部分兌現，這樣會給別的房地產商很大壓力。 　　最令人擔憂的還是一些三四線城市，其間存在各種各樣的問題。第一，房地產市場前幾年擴張太快，地方政府和企業都在貸款，增加杠杆做投資；第二，這些地方需求本來就不大，自身經濟發展也不是很好，有購房需求的人口增速也不是很快。這種情況下，隨著經濟放緩，個別房地產商一出事，就會有連鎖反應：房價跌了，企業房地產相關的抵押品價值也會下跌，貸款會更難，銀行的壞債也會增加；而企業的困境會影響到地方政府的稅收收入和家庭收入，而銀行的困境會導致地區融資成本的上升。這樣一來，連鎖反應會導致整個城市和地區的危機。 　　近期關於政府救市的消息也不絕於耳，消息稱南寧、無錫、杭州蕭山區等通過鬆綁限購、下調購房入戶標準等方式救市，天津濱海區、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。的確，像美國金融危機時那樣，短時間內多地房價同時大幅下降會造成全國性的系統性風險，但這在中國不會發生。我贊成中國總理李克強所說的不救市，現在的房價局部性地開始下調有其必要。任何市場需要完善，不可能只升不降，降的過程實際上是一個正常的市場調整過程。許多企業、政府過度投資、負債太高，正需要通過這樣一個下降的過程來進行重組和減少負債，該破產的要破產，該倒閉的要倒閉，這才是市場規律。 　　因此，中國的樓市要讓市場降溫，就要讓市場發揮作用來調節。個別城市放鬆一些限購令沒有什麼問題，但政府不能也不應該去救市，其中最危險的做法是強行讓銀行放鬆貸款標準。銀行限貸有其道理，因為它們覺得房地產板塊風險大，這是銀行基於自身商業模式所作出的一個正確判斷。若強行放鬆貸款標準，不僅違背銀行的基本商業模式，而且放鬆的貸款也會產生乘數效應，加上很多投資者是做杠杆投資的，如果貸款成本與市場導向背道而馳，實際上是鼓勵繼續投資房地產，而非重新配置資本，導致資源進一步錯配。 　　（文章來源：FT中文網）

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