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抓住樓市分化後的改革契機

http://www.CRNTT.com   2014-05-27 09:00:44

實行“雙軌統籌”框架 　　文章指出，現在中國政府決策層對於房地產領域顯然已經有新的優化調控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進，有效供給在未來幾年內就要到位。這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給。另一方面，在商品房領域，不再屢屢表態、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。市場通常應該在小幅正常波動中優化配置並得以健康發展，我們現在越來越可望接近這個境界。應當強調，在市場出現分化後，地方政府應該相機抉擇，將原來不得已而為之的限購等行政手段趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞台。當然，這是一個需要因地制宜、漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應該給予正面評價。其後的中長期制度建設如果能跟上，應能有效防止超出正常幅度的強烈大幅反彈。 　　既然政府已清晰地把重點放在保障房托底上，保障房有效供給如果在幾年之內跟上來，就可以讓商品房、產權房軌道上的市場機制更好地發揮作用。那麼，現在就更沒有必要特別強調在商品房、產權房這個概念上才有意義的“房價調控”。調控不是說可以不存在，而是說現在不必刻意針對房價去強調“調控”這兩個字。真正有意義的是，一方面由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”、“挺市”，而是政府回歸市場軌上應秉持的調控理性；另一方面積極貫徹三中全會精神加快房地產稅立法，並適時推進改革。不宜簡單化地認為房地產稅一出台就能抑制房價。實際上，房地產稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的總體趨勢，但在發揮其他功能的同時，確實有利於減少一些樓市泡沫，也有利於降低住房空置率，因此房地產稅應是促使房地產市場健康發展的重要制度要素之一。 　　解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應是政府和市場各司其職。目前在房地產宏觀調控層面應說正在實行“雙軌統籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關係。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底。其次要積極發展更高一層的“共有產權房”，讓剛剛畢業進入社會的年輕白領等沒有實力買完全產權房的群體，不用再去當“房奴”。第三是在有相應房源的地方轄區內，適時把“補磚頭”（出資支持新建保障房）轉為“補人頭”（政府採購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東）提高績效水平。在這個基礎上，對於一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規劃、市場公平競爭規則和依法收稅就可以了，其餘的事情可交給市場解決。 　　“雙軌統籌”調控框架現在已前所未有地明確，政府部門正聚精會神地把幾千萬套保障房做實、做好，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個概念並軌，這都是值得稱道的進步。但令人遺憾的是，前些年在高舉“調控”大旗階段上，本應抓住不放的長效制度機制建設，特別是中國改革中的“攻堅克難”事項——房地產稅改革，至今進展很不理想。 　　總之一句話，在推進全面改革，以及在資源配置中使市場發揮決定性作用的視角下，加快房地產稅立法，以經濟手段置換行政調控，力求提高房地產市場的健康度，應是樓市分化之後政府和各方抓住改革契機、順應客觀規律的重要抉擇。

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