中評社香港4月29日電／全球經濟復原需時，疫情或加劇政治對抗。
香港文匯報報道，本系列前兩期從宏觀及政策層面，分析了樓市的支持因素，然而在微觀層面上，各專家並不諱言樓市近期面對的下行壓力很大。此刻，世界各國正遭受新冠肺炎疫情蹂躪，經濟復甦需時，本港更受到社會事件及疫情夾擊，加上未來中美關係不確定性增加，政經局勢雲譎波詭，樓市也難獨善其身。綜合專家分析，樓市正進入充滿雜音的階段，未來個別驚嚇式成交、新盤平過二手、成交進一步萎縮等現象將會接踵而至。
納米樓劈價料成常態 新盤爭出貨拖低大市
覆巢之下無完卵。疫情之下，本港各行各業受重創，樓市自然難獨善其身，樓價續呈下跌勢頭。今後一段時間，市場上的驚嚇價會不斷出現，主要是一些財務負擔能力差的市民，“捱唔住”被迫沽貨。這些驚嚇價的成交，料多集中於納米樓和偽豪宅，這類物業在好市時都已經高得離譜，發展商過往以高尚包裝示人，藉此較市價開高一至兩成，疫市除了令它們回復正常市價外，疫市下個別成交價比市價跌兩三成、三四成都有可能。
個別低價成交未必會真正挫傷樓市，反而新盤平過二手才是接下來會拖低樓市的“大殺傷力”武器。疫情影響新盤上半年銷售，如果疫情在下半年消散，發展商需要追回賣樓業績，大量新盤將會重推，勢必以減價、平過二手來搶奪市場上的購買力。目前整體樓價仍高，加上幾年前土儲平，發展商就算比目前平二三成賣樓仍有錢賺。今年可推出的新盤量近三萬夥，當新盤平過二手，自然會令整體樓價向下，估計下調幅度達二三成。
新盤平過二手的情況在沙士後出現過。淘大花園是2003年沙士重災區，縱使當時二手呎價低見2，000元，但減價後也乏人問津，在最慘淡的2003年4月份，全月只得1宗成交。而發展商也群起割價促銷，開價比二手樓更平。最經典是當年3月開盤的將軍澳廣場，首批以平均呎價低過2，000元搶客，2房戶最平100萬元有找，甚至推出十成按揭吸客，當時代理盛行一句口頭禪：“有一張身份證就已經有樓住”，成為當時熱話。
近年高按上車盛行 負資產銀主盤易增
雖然目前平均樓價跌幅少於1成，但不同屋苑成交價及估值跌幅其實有別，個別單位已由高位跌穿1成，導致小部分新造9成按揭的業主跌入負資產界線。事實上，新按保自去年放寬後，9成按揭個案使用率及比例增加，加上近年新盤為求去貨，財仔及發展商上陣提供高按及二按，讓買家可以借到9成上車，一些高按甚至高至123%，與97時不遑多讓。2019年錄得2.06萬宗一手成交，創十五年新高，假設有三成買家採用9成按揭，樓價跌多過1成，即至少有6，000個負資產。
1997年金融風暴到沙士期間，本港樓價暴跌約7成，其間有逾10萬個負資產個案，當時每五位業主便有一位負資產。根據金管局今年1月底公佈的數字，負資產住宅按揭貸款宗數由2019年第3季末的53宗，急增至2019年第4季末的128宗。
至於銀主盤，縱然今次有銀行推出樓貸“還息不還本”安排，但支持總有限度，“不還本”期限過後，仍有業主“頂唔順”無力供款，手上物業就會淪為銀主盤。有業界估計，今次的銀主盤有機會超過2，000間。事實上，銀主盤滾存量由去年12月的91間，逐步增至今年4月的102間，而對比去年同期更增加240%。
資料顯示，1997年金融風暴令負資產數字暴增，業主資不抵債無力供款，銀主盤錄得高逾1，000間，其後數年經濟持續積弱，加上2003年沙士雙重打擊，令當年年底銀主盤更錄得逾5，700個之多，其中超過八成為住宅物業。
裁員減薪降買樓意慾 樓市成交進一步萎縮
經過疫情打擊，高收入一群被減薪、低收入被裁，不少市民已經食了幾個月穀種，資金已經變得不充裕，買樓意慾大減。就算仍“保住飯碗”的打工仔在面對日後裁員和減薪憂慮下，也會降低入市意慾。即使疫情過去，經濟恢復需時，企業擴充審慎，社會對樓宇需求減少，除引領樓價下調外，也令樓市成交進一步萎縮。
修例風波本來已令樓市成交減少，而新冠肺炎疫情更令交投冷清，土地註冊處數字顯示，今年以來整體物業註冊宗數維持低水平，1月至3月分別錄得3，776宗、4，413宗及 4，555宗，而截至4月22日亦僅錄3，746宗，料較去年4月的9，911宗減少一半。
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