中評社香港7月29日電／祥益地產總裁汪敦敬今天發表在大公報的文章認為，世道多變，疫情又再進一步變嚴重了，政府隨即“加辣”，對樓市影響最大的辣招，相信是將限聚的人數維持在不超過2人。我們應該如何去看這個複雜的大局呢？筆者想在此分享。
市場的變化混雜了很多新的常態，其中因為疫情轉趨嚴重，放盤的人其實有所增加，加上成交減少，樓價理應是下調才對，但是看回反映樓市的指數都錄得上升，中原指數連升三周，貼近樓市最新成交時差只有兩天內的“祥益屯門樓市呎價領先指數”竟也錄得升幅，看回成交內容發現當中佔了約一半也是私樓的一線或優質屋苑的成交。
原來疫情下雖然令成交大減，但僅有的購買力皆去了追捧質素較高的單位，這是一種新的常態，極可能是亂世下樓市不跌反升的原因之一。
從報章所見，屯門禦海灣的成交呎價有不少錄得1.9萬至2.1萬元，顯然在疫情之下，樓市在不同板塊是有不同表現的，是一個平行時空。背後的原因在於，雖然有很多板塊多了放盤，但因為放盤的人其實以換樓人士為主，而他們較大面積的換樓單位放盤量沒有增加到。以屯門為例，600萬至800萬元的成交量較今年上半年為高，即是說有些板塊的而且確是有上升的道理。
住宅保值能力強勁
同時又見到金管局前總裁任志剛最近的報道，他認為第三次金融風暴可能會出現，而美元亦可能會下跌，這個邏輯正好解釋樓價可以在經濟下滑情形之下上升的。以黃金為例，在美元逐漸不穩定的情形之下，現顯著上升，而住宅樓市同樣有這樣的保值能力。
樓市在過去一年的天災人禍之下，住宅樓價只跌了3%左右。另外美國宣布無限量寬到現在，港元跟隨美元貶值約9%（根據美元指數），如果未來美元繼續貶值，在聯繫匯率之下，香港樓價顯得愈來愈平。
總括來說，樓市在負面因素之下，只能微調，其實沒有條件大跌。如果去到政治及疫情稍放緩的時候作出較大的升幅，亦是無可厚非的。 |
