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大衛:港住宅樓市似穩還憂
http://www.CRNTT.com   2020-10-12 12:21:01


市場憂第四波疫情爆發,企業出現裁員與結業潮,本港住宅樓市面臨下行壓力
  中評社香港10月12日電/大公報報道,大衛發表在金針集的文章認為,新樓盤再掀起認購潮,令人憧憬住宅樓價調整快將完成,重現新升浪,惟受困疫情,香港經濟複甦需時,加上失業率難言見頂,住宅樓市似穩還憂,下行壓力未解。

  冬季尚未正式到來,歐美新冠肺炎疫情有進一步惡化跡象,社交距離限制措施勢將收緊,當地經濟隨時再進入黑暗時期。外部經濟持續不穩,加上香港亦可能面臨第四波疫情威脅,因而包括香港大學在內等報告預期經濟短期難以擺脫收縮困局,幸好國家防控疫情見效,經濟穩步複甦,為香港經濟逐步走出低谷提供強大支持,預期三季與末季經濟跌幅可望收窄到4%至5%,表現較上半年約9%跌幅為佳。

  經濟全面複甦需時

  港鐵大圍站上蓋住宅新樓盤掀起認購熱潮,兩日收票7000張,反映市場對住宅樓市與經濟前景具有信心,更令人憧憬去年中開始的住宅樓市調整期快將完結,重踏新的上升軌。

  事實上,即使爆發新冠肺炎疫情,今年二手樓價指數仍錄得0.6%輕微升幅,予人樓價跌不下去感覺。

  不過,香港住宅樓市實際上似穩還憂,下行壓力未解,置業者要量力而為。一是經濟衰退期比預期為長。當前經濟不像2003年與2008年出現V形大反彈,疫情長期化之下,經濟複甦步伐緩慢,實在難料經濟何時收複疫情失地,持續貼近歷史高位的住宅樓價,試問還可以支撐多久?

  家庭入息中位數降

  事實上,今年第二季家庭每月入息中位數為2.55萬元,較首季下跌8.9%,意味市民置業能力下降,樓價與市民購買力差距進一步拉闊。

  二是超低息難撐物業資產價格。疫情困擾下,全球經濟吹淡風,就算超低息環境持續,也難擋物業資產價格下行壓力。

  過去一年多,香港寫字樓與商舖物業市道急轉直下,例如今年中區甲級寫字樓租金跌逾23%,同區商舖租金比高峰期最多急插70%,而銅羅灣商舖空置率更升上13.2%歷史新高,住宅樓市不可能獨善其身。

  失業率續升未見頂

  三是失業率尚未見頂。若不是當局推出兩輪涉資900億元保就業計劃,失業率肯定不止6.1%,甚至會逼近2003年的8.5%高位。一旦出現第四波疫情,憂心就業市場在農曆年前後更加嚴峻,爆發企業裁員與結業潮,導致失業率續升,住宅樓市下行壓力可想而知。

  值得留意的是,今年首三季一手住宅單位成交約一萬個,預期全年成交一萬五千個單位,較去年減少16%,地產發展股宜趁高減持,新世界發展(00017)上周五以38.1元收市,下跌0.7元。

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