中評社香港2月3日電／據祥益地產總裁汪敦敬的分析說，進入2月份，我們可以完全清楚2020年的樓價年結，以中原指數計算去年升了0.65%，差餉物業估價署指數升了0.03%，祥益指數升了9.45%。數據清楚反映到，所謂樓市大跌的事實係子虛烏有。
大公報報道，分析說，現在回頭看，一年前因為人禍天災使得社會最消極的時刻，筆者仍然堅持香港金融中心不會變、香港資金不會流走、樓價亦不會拾級而下，甚至認為去年中之前市場可以谷底回升。最終無論祥益指數、中原指數或差餉物業估價署指數都是在去年上半年見底，而由5月份開始，平均每月二手住宅市場成交大幅增加四至五成。當然，下半年因為疫情防疫措施再趨嚴謹，樓市升勢中止甚至出現微調，但調整幅度仍然沒有低過上半年的谷底。
很多人不知道樓市新常態的結構和實質環境，仍用舊常態判斷會不斷發出錯誤的訊息。
現在樓市增加的成交是整體分配在不同板塊上，即是說購買力多了，但單一板塊受聚焦是少了，活動的面闊了，更稀薄的購買力短暫形成了市場上的平行時空。購買力是在水流化的，即是購買力不會同一時間去灌溉不同板塊，很大機會是逐個板塊去做一個推動，於是乎首先起動的一線板塊就會樓價先升，相對上較二、三線的板塊就會較後起動，當一線盤上升了之後，購買力就自然會流向二、三線樓盤板塊，於是成交稀疏的屋苑亦會起動，起動的價格在第一個階段會又平又靚，於是就會出現淡友很希望看到的所謂低價了，但這平行時空背後是購買力以聚焦方式逐個板塊起動，這本來是一個樓市複甦及景氣的方式。
還有一個因素與以往數十年樓市不同，就是壓力測試。“林鄭Plan”推出之後，高成數按揭的買家主導市場，而他們很多都是換樓人士，這些高成數按揭買家都受制於“壓力測試”，壓力測試是根據準買家的收入而計算出可做按揭的金額上限，這等同決定了買樓價格的上限。如果樓價上升，買家就算可付得起較多首期也好，他們的按揭都不可以隨樓價上升而提高借貸，這個情況愈來愈普遍於市場了。
舉個例子，假如一個原本可以買一線優質單位的買家，當樓價升了，很可能因為過不了壓力測試，轉而去買了二線單位，那本來坐“冷板櫈”成交較少的二線單位便受追捧了，當然成交價都是比一線單位較低的，但問題是一般指數也分辨不到同一個屋苑裡面的成交差別，所以在指數上來說，可能會給人一種感覺就是該屋苑的樓價是下跌的。其實這是一個錯覺，並不是樓價下跌，而是買家成交的單位質素次了一等而已。
筆者希望大家想一想，這就是現在樓市的新常態，不要陶醉在一些低成交個案上，要自己落實去仔細看成交數據，因為真實情況可能是樓價在實際上升中。 |
