中評社香港11月22日電／大公報報道，本欄分別談及近月轉按的需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按“甩擔保人”，本文再探討近月轉按的第四種需求─P按轉H按。
在對上一次加息周期，香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率（P）0.125厘，當時美息已上調8次累計2厘，其時港元拆息已跟隨美息顯著上調，2018年9月份一個月拆息平均為1.8%，12月份更達2.2%。當時拆息高企，H按均以P按為基準之封頂息率計算，實際息率為2.475%（P－2.65%，細P當時為5.125%）。當時不少銀行之P按息率可低至P－2.75%（細P為5.125%），實際息率2.375%，較H按之封頂息率優勝，吸引了部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初，市場上之P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。
在息率環境轉變下，這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25%，但由於今年拆息跌至11年新低，9至10月份平均一個月拆息0.06%，H按之實際息率遂跌至1.36%，低於上述P按息達0.89厘。這些P按用家的兩年罰息期剛好已過，故此近月在拆息低企環境下，亦吸引了這些P按用家申請轉至H按，這些P按用家轉按後，每月供款之利息支出可減少達39%。以400萬元按揭額、25年還款期計算，上述P按用家轉按後每月供款減少約1700元，月供之利息部分減少達2960元。
市場上亦有小部分轉按誘因，包括一些由財務公司轉按至銀行的申請，借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等，因而向財務公司借取樓按貸款，其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。至於純粹為了賺銀行回贈的轉按申請，過往曾經流行，但由於現時比兩年前之按揭計劃仍較遜，兩年前H按息低至H＋1.23%，若轉按後現時之H按息則低至H＋1.3%，加上現金回贈已較兩年前大幅削減，純H按轉換賺銀行回贈之誘因不大。 |
