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| 截至今年首季末的數據，累積待批預售的私人住宅樓花單位數量接近2.5萬夥，為近20年的高位，而啟德區供應占比舉足輕重。（大公報） |
中評社香港5月3日電／大公報報道，本港今年初爆發的第5波新冠疫情，是過去兩年多來，最嚴峻的一波，迫使政府推出更多防疫措施，大部分經濟活動因此受影響，其中發展商今年首季賣樓大計幾乎完全停擺，同時截至首季末所累積待批預售的私人住宅樓花單位量也被推上近20年高位，接近2.5萬夥。數量似乎頗為驚人，加上環球通脹及加息等因素，認為對發展商造成極大的賣樓壓力。不過，如果細讀有關申請數字，不難發現大部分單位皆是超遠期樓花，少於20個月樓花期的單位只有5800多個，占少於四分之一，實不足以論斷今年供應增多，催成發展商之間要降價賣樓競爭的局面。
新冠疫情自2020年初在本港開始爆發，地產發展商原擬定好的全年賣樓部署也被完全打亂，今年首季成功進行銷售的較具規模新盤只有一個；而且首季一手樓的成交量不足千個單位，更是約9年的季度新低。
發展商失去今年首季元旦及春節的賣樓黃金檔期，發展項目卻繼續施工，發展商也按建築進度，準備及安排向政府申請有關項目的預售樓花同意書等銷售文件，引致今年首3個月，每月待批數量，由之前平均1萬多個單位，急速攀升到2.3萬至2.4萬個，到3月底更達至24834個，是自2002年7月後的近20年新高。由於截至去年底止的一手私人住宅未來3至4年潛在供應量升至約9.8萬個單位有紀錄高位，政府在疫情肆虐下仍維持穩定的土地供應，市場擔心現時處於世界通脹正升溫、美國已展開加息周期，以及俄烏衝突等全球經濟及地緣政治動蕩時勢，發展商在今年餘下約3個季度內，會逐步降價促銷散貨，從而帶動整體樓市向下。
明年落成待批樓花僅5853個
然而，從分析正待批預售的46份住宅預售書中，發現此刻預計在2023年底前落成（即最長約20個月樓花期）的只有12份，涉及約5853個單位，占總數只約23.6%；今年內落成的更占少於800個。該批5800多個樓花單位，來自不同發展商或財團，其中新地（00016）占較多，約有2560多個，對每年慣常都賣數千單位的新地而言，即使加上2000多個貨尾單位在內，也不會有太大壓力。
即使該5800多個樓花單位此刻即時獲批，連同約3400個已批未賣單位，以及約1.3萬個貨尾單位在內，此刻可賣的單位約有2.2萬多個。過去8年間，發展商每年一般賣出1.5萬多至1.8萬個單位，個別年份更超過2萬個。
一手私樓年均賣出1.8萬夥
至於樓花期超過20個月的餘下逾四分之三單位，落成期集中在2024年的有1.66多萬個；2025年落成的也有2300多個。如再深入理解，以政府現時容許賣樓花的最長期限為30個月，及現在計，2024年11月後落成的約5200個單位，因樓花期超過30個月，此時在計算預售數量上是意義不大。當然，隨著時間過去，該批單位的樓花期最遲在今年底可全數縮短至30個月之內，亦即最快於今年下半年才可陸續獲批賣樓。
參考過往的經驗，發展商一般當項目剩約20個月樓花期或更少，才會推出銷售，但過去10年因本港強勁的置業需求，令不少發展商近年已“透支賣樓”，銷售近30個月樓花期的樓盤，最新例子是本月中獲批預售的元朗錦上路站柏瓏Ⅰ，發展商隨即展開銷售工作，最快下月初賣樓，該盤預計於2024年10月落成，即接近30個月樓花。
因此，現時疫情稍見緩和，住宅樓市成交量即見彈升的情勢，反映本港樓市仍存剛性需求，只要樓盤的訂價合理，大多數發展商賣樓應可從容不迫，而毋須減價惡鬥。 |
