中評社香港7月13日電／大公報報導，據祥益地產總裁 汪敦敬分析說，現在我們看到樓市個別發展，有些板塊價格上升，有些板塊價格下跌。不單只出現“平行時空”的情況，更加在市場結構健全的環境下出現了以情緒為主導的行情，因為有個別板塊已經超出了微調的範圍。
筆者想以自身四十年代理的經驗，梳理一遍樓價下跌周期的四個階段。但在此強調的是，筆者並非認為樓價會持續下跌，只是與讀者分享對市場的見解。筆者對香港發展充滿樂觀，特區政府新班子上場令我更有信心。
樓價下跌的四個階段分別為：
第一個階段是個別的“劈價盤”出現。劈價樓盤通常讓較多准買家興奮，於是就容易成為市場關注焦點。但是隨著平盤增加，准買家新鮮感會降低，從而進入下一階段。
第二個階段是“劈價盤”普及。隨著平盤越來越多，每個板塊都會出現平盤，買家就會沉下心來仔細比較，即是說劈價盤的市場關注度就會減少。換句話說，就是買家對最／較平盤的珍惜感會減少，從而變為“又要平、又要靚”。
第三階段是“樓梯式減價”。當一些板塊的減價盤持續增加，但仍未有成交的時候，就是樓梯式減價的開端。當第一個破格平盤出現後，如果仍未成交，很快市場就會有第二個破格平盤出現，當准買家看到第二個破格盤出現就會要求更低的價格。如此下去，平盤價格就會一段段地下降。
第四階段是全面跌價。隨著下跌板塊愈來愈多，本來升的板塊都轉升為跌，市場就由平行時空轉為整個樓市下跌。
過去十多年，香港樓價只曾出現第一階段的下跌，屬於微調階段。只是有很多人“大驚小怪”，當微調式跌市是結構性下跌而已。而去到第四階段的跌市，四十年來只出現過兩次：一次是1983年，香港前途未落實前；另一次是1998年後的亞洲金融風暴。筆者並不認為今次會出現第四階段的跌市；但第三階段的初期跌市，筆者覺得的確有機會在個別板塊出現。
筆者對特首上任一百日後提交的首份針對房屋問題的報告抱有信心，新一屆特區政府班子可以透過改變給予市民信心。但是投資者在最樂觀的評估同時必須要有最悲觀的風險準備，當然太保守亦不應該的，因為“買有風險，不買也有風險”，過分被動保守，資本只會被通脹蠶食。 |
