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| 日本置業門檻低，加上日圓貶值，近月吸引不少香港投資者入市。（大公報） |
中評社香港8月9日電／大公報報導，環球經濟及金融市場動蕩，拖累亞洲貨幣不停貶值，日圓匯價首當其衝，過去一年累積近兩成跌幅，刺激投資者湧入日本房地產市場，變相八折買樓。有日本物業中介直言，近期查詢量大增，亦有投資者瞄准日本物業的收租回報穩定，自制退休被動收入。
根據Global Property Guide數據顯示，今年首季日本整體公寓樓價按年上升9.5%，每平米16322美元，折合每方呎11832港元，較10年前升近六成。據日本不動產經濟研究所資料顯示，東京去年平均樓價為6260萬日圓（約362.4萬港元），今年上半年便增至6450萬日圓（約373.4萬港元）。
專營日本房地產投資的櫻之不動產行政總裁張明珠指出，日本物業的入市銀碼相對較小，近期有關咨詢較疫情前多1.5倍。
“尤其在今年農曆新年後，日圓開始貶值，已陸續有熟客再物色日本物業，也有‘生客’查詢。”張明珠表示，疫情曾令投資者卻步，但近期市況開始明朗，加上日圓下跌，投資者購買意欲陸續重現。
大阪千呎舖 租金回報8.5厘
張明珠建議，投資者可選擇東京都23區、大阪、福岡、沖繩，甚至近年愈來愈多人留意北海道。面對日本通脹問題，她認為或多或少對當地樓市有影響，惟通脹問題是全球性的，有實力的投資者反而希望為資金尋求增值機會。
投資者雷先生已在珠海購入物業作退休之用，由於希望借投資物業來增加被動收入，去年6月開始留意日本樓市，並在3個月後決定“出手”。
雷先生斥資100萬港元，在東京中央區，購入一個約20平米的分層單位連租約，回報率為4.5厘。今年2月，他再投資150萬港元，在大阪購入逾千呎街舖，同樣連租約，回報率達8.5厘。
“最主要希望分散投資，選擇日本樓是因為入市資金不多。”雷先生認為，雖然日圓下跌變相令投資額賬面貶值，但日本租務市場成熟，會視作長期投資。
自動續租約 加租要提理據
目前，分層公寓單位的租金回報約4厘至5厘，獨立屋實際回報約7.5厘。張明珠提到，雖然獨立屋的回報較為吸引，但日後有任何損耗，業主須自掏腰包負責物業維修。
另外，張明珠指出，日本物業租務市場有別於香港，所有出租物業會自動更新契約，所以租客有優先續租權，業主難以加租逼走租客。她續說，業主有合理的理據亦可提出加租，如租金與市價存在很大的差距；業主可經律師要求調整租金，才可勸喻租客搬遷。
要留意的是，業主需要給予租客“搬家費”，一般相等於4至6個月租金，同時要支付重新招租的廣告費，業主可能得不償失，最後維持原有租金水平。 |
