中評社香港8月25日電／香港文匯報報導，中銀香港昨日發表樓市研究報告指出，上半年本港受新冠肺炎疫情及美聯儲急速加息影響，私宅售價累跌3.4%，首7個月成交量按年減少40%，樓市走向仍存較大不確定性。儘管下半年本地經濟活動料將恢復，逐步與海外通關，樓市有望逐漸回穩，但美聯儲繼續加息，預計全年私宅樓價錄約5%跌幅。不過，美聯儲加息引起的流動性緊張和利率攀升雖給樓市帶來短期下行壓力，惟房屋供應長期緊張，加息長遠影響有限。
美加息周期料今年結束
中銀香港金融研究院經濟研究員徐若之指出，上輪美聯儲加息周期累計加息225個點子，本港銀行僅於加息末期提高一次最優惠貸款利率（P）。美國7月通脹數據回落，市場預期美聯儲可能放緩加息幅度，9月料加息25至50點子，今年大概再加息100點子至3.5厘後，結束加息周期。預計9月美聯儲再度加息後，市場流動性進一步收緊，港元拆息（HIBOR）繼續攀升，疊加季末流動性趨緊等因素，香港銀行或最早於第四季上調P。
加P影響新按保措施成效
值得留意的是，今年初政府再次放寬按保上限，惟由於受惠群為千萬元以上單位，大幅提升買家的最低入息門檻。加上在加息周期下，每月還款壓力不斷增加。若銀行後續調高 P，將進一步提高最低入息要求，將有更多家庭無法符合要求，令新按保措施的拉動作用不及預期。
然而，本港私宅供應持續緊張，統計處估算2021至2026年香港人口平均年增長0.6%，惟本財年預計私宅供應反而按年減少，供應缺口料將進一步擴大。此外，隨著社交距離措施進一步放寬，疫苗接種率穩步上升，下半年香港經濟活動將逐步恢復；加上年底美聯儲加息將入尾聲，流動性或會緩解。明年隨美聯儲退出加息周期，緩和息口對樓市的衝擊，若本港與內地恢復通關，將有力支撐樓市復甦。 |
