中評社香港10月6日電／大公報報導，本港樓價今年以來已累跌8%，高盛昨日發表研究報告指，樓價下跌主要受累於1個月香港銀行同業拆息（Hibor）急升，以及銀行早前上調最優惠利率（P）。該行更進一步調低今、明兩年樓價的跌幅預測，料2022年至2023年期間樓價將下跌達30%，由於Hibor上升速度較預期快，按貸利率亦會維持在較高水平，這將令市民的負擔能力受壓，同時令投資者離場。高盛表示，隨著農地的地積比率提高，加上公營房屋的供應增加等因素也是導致樓價下跌的原因。
報告中，假設本港市民整體收入維持在現水平，樓價需下跌達兩成，有剛性需求的買家才能重建負擔能力。投資者方面，若以歷史平均的淨租金收益率為基準，樓價需下跌達35%至40%，才能吸引投資者重返市場，若以此推論，樓價下跌30%的機會率較大。
調低地產股目標價 宜觀望
今年樓價下跌已是不少市民預期之內的事情，但不少市民也期望明年樓價出現反彈，不過高盛的預測將令市民失望。因該行原估計2022年、2023年及2024年的樓價跌幅分別為5%、10%及5%，三年累計跌幅為20%，但新近的預測是，單單是2022年及2023年，每年樓價會下跌15%，兩年間便累跌達三成，因預期現時至明年首季，美聯儲將再加息1.5厘，本港住宅樓價將繼續下跌及成交低迷。
除調低本港樓價預測外，高盛同時調低各本港地產股的目標價。報告指，本港地產股的股價雖已跌至歷史近低，股價較資產淨值（NAV）亦出現達70%的折讓，但仍欠缺宏觀經濟或政策誘因，故建議投資者只宜維持觀望態度。
高盛除了將各地產股的12個月目標價平均調低4%外，同時調低地產股的資產淨值預測約4%。此外，高盛更預期地產股的派息將會減少，雖然目前平均息率達到7厘，但預計未來三年每股派息將減少15%至24%。以新世界為例，目前股息率達到9.52厘，假設未來股價不變，若每股派息減少15%至24%，股息率將降至7.23至8厘。
各大地產股中，祗有新世界（00017）獲高盛給予買入評級，目標價35.6元，潛在升幅達到64%。其他大型地產股包括新鴻基地產（00016）、長實地產（01113）及恒基地產（00012）則給予中性評級，而信和置業（00083）則建議沽售。
今年3月，高盛的研究報告已曾調低本港地產股的目標價，當時同樣最看好新世界，給予買入評級，而長實當時的評級為“確信買入”，惟新近的報告中已轉為中性。反而3月份的報告曾給予恒地“沽售”評級，因預期資本開支龐大限制了股息上升空間，但這次的報告已轉為中性。而信置的評級則與3月份一樣同為“沽售”。 |
