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| 特區政府過去9年地價總收入（大公報） |
中評社香港12月23日電／大公報報導，本港前兩年挺過新冠疫情四波來襲後，終被今年初第五波疫情大爆發攻陷，經濟出現衰退，而剛性需求強烈的樓市，亦在美國加息及本港下半年被迫跟隨下，跌勢加劇，樓價下跌，拖累地皮也要貶值。特區政府過去10多年依賴重要財政來源——賣地收入，今年暫只得287多億元，較去年大瀉約73.4%，亦是自2010年開始恢復主動推地以來的13年新低。6大發展商中，有4家今年未有投得官地發展。
樓市自去年第3季達歷史巔峰後，已有轉勢跡象，惟待今年初爆發最嚴峻的第五波疫情後，市況終撐不住，樓價下跌速度開始加快。發展商投地的信心也受打擊，由去年仍較樂觀地以接近甚至高於市場估值上限的出價，爭奪土地，至今年出價越趨保守，終致再有大型住宅地流標收場。該地為屯門青山公路大欖段住宅地皮，今年首季招標時，市場最初估值曾高達百億元，縱使在本港5家實力雄厚的發展商競爭下，都因未達政府所設的底價而流標。此地在9月重推，並落入長實（01113）手中，成交價卻已跌至46億多元，不僅與年初時最高估值相差逾半，甚至連最新的下限估值也不如，每呎樓面地價3522元，創區內6年半新低。
地皮下限估值持續尋底
另外，特區政府今年先後出售兩幅觀塘安達臣道對出的商業地皮，其成交地價竟然在3個多月間，大幅貶值逾半。安達臣道首幅商業地在今年8月由領展（00823）以每呎樓面地價5501元投得。11月成交的毗鄰另一幅同類商業地，領展卻意外敗給新地（00016），每呎樓面地價僅2684元。
綜觀今年所售的8幅住宅地，及4幅工商業地，成交價均在市場估計之內，部分甚至如屯門地及安達臣道地皮般，更低於下限估值。不單官地價格如是，市建局推出招標4個市區重建項目也一樣。遠展（00035）8月份以略低於市場下限估值的約12.4億元，投得西營盤桂香街項目後，長實上周四奪得同區的皇后大道西項目，每呎樓面地價9554元，較桂香街項目的13085元，貶值約27%。信置夥招商局置地於10月份投得的土瓜灣崇安街重建項目，每呎樓面地價只約8571元，較長實年初所投的毗鄰項目低約25%，更較嘉裡於去年底所投毗鄰項目的近1.26萬元，低逾30%。此皆足以反映發展商對樓市前景絕不樂觀。
當然，發展商今年對後市態度轉為審慎，不單是新冠疫情兩年多來仍然揮之不去，還有見疫情下，本港經濟正走下坡，特區政府亦預測今年經濟會出現衰退。再加上，美國數度大幅加息，本港銀行抵不住要在9月正式跟隨步入加息周期，均難再支撐已持續逾十年的樓市升浪。
成交價逾20億地塊僅4幅
發展商今年不再勇於出價投地，固然減少特區政府的賣地收入，然而今年缺乏大型地皮或貴價地皮供應，更是主因。今年已售的8幅住宅地皮，6幅是地盤面積少於1公頃。而售出的12幅住宅及工商地皮、和1幅物流地，成交價逾20億元的祗有4幅。因此，今年已售的13幅（不計加油站）土地，收入只約287.25億元，還未及去年恒地（00012）以508億元奪中環海演商業地的六成地價，與去年的1080.29億元相去甚遠。 |
