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| 隨著高息時代來臨，為住宅樓市前景增添不少變數。（大公報） |
中評社香港7月6日電／大公報報導，美國加息停不了，超低息時代一去不復返。近期港元拆息跟隨美息持續高企，銀行資金成本上升，上調樓按利率壓力愈來愈大，加上下半年新樓盤供應超逾萬個單位，預期香港物業市場將繼續承壓。
近日美國聯儲局主席鮑威爾強調勞動力市場依然緊張，暗示通脹仍未見頂，短期難以回落至2%通脹目標，並表示可能再至少加息兩次，導致美國國債價格持續受壓，其中10年期國債息逼近4厘的年內高位，拉升融資成本。
美息未見頂 港拆息高企
美國繼續收緊貨幣政策，資產價格與實體經濟無可避免進一步受壓。接連有華爾街大行發出警告，直指市場低估了通脹與經濟衰退風險。
事實上，受到服務成本上升影響，美國核心通脹率仍在5%以上，高利率需要維持一段較長時間，才能有效遏抑通脹。因此，高息環境令美國以至環球股市、樓市等資產價格持續受壓。
資金成本升 銀行料加按息
即使香港經濟疫後穩步復甦，消費與投資改善，支持今年樓價反彈約半成，但整體住宅樓市前景依然存在不少變數。
首先，銀行按息有上調壓力。勞動力市場緊張、地緣政治與極端天氣影響下，美國高通脹難解，加息周期將比預期為長。近期港元拆息跟隨美息抽高，其中一個月港元拆息持續處於4.9厘水平，令名義拆息按利率（一個月港元拆息＋1.3厘）高達6.2厘。由於拆息按揭設有3.5厘的封頂息，在港元拆息抽升之下，銀行上調封頂息或調高按息，以抵銷資金成本上升的壓力愈來愈大，這將對樓市構成負面影響。
新盤供應多 購買力追不上
其次，新樓盤供應增加，一手樓競爭加劇，地產商減價促銷的誘因增加。市場估計今年下半年可供推售的新樓盤單位超逾1.5萬個，但上半年一手樓成交量卻衹有6000多個單位，市場購買力追不上新供應增加。
第三，當局積極開拓新發展用地，增加住宅地皮供應，逐步逆轉高地價、高樓價的局面，有利香港發展創新科技，推動經濟再轉型。例如為加快發展北部都會區，近日當局將古洞北及粉嶺北新發展區換地標準金額補地價下調約三成，而特區政府賣地的成交價亦出現下行，堅尼地城西寧街一幅住宅地皮昨日以17.2億元出售，折合每方呎樓面地價7070元，是21年來港島樓面地價最低的地皮。
高息時代來臨，包括香港在內的環球物業資產價格存在下行壓力，置業者不可低估風險。 |
