再從長期趨勢上看，人口結構與城鎮化是影響中國房地產市場與房價走勢的兩大核心驅動因素。具體來說：
1、人口結構。大約2025－2030年後中國經濟將陷入因勞動人口比重快速下降以及人口加速老化而形成的衰退周期。作為全社會購房的主力人群，20－59 歲人口占全部人口的比重將呈現逐年下滑態勢，由目前的65%下降到2030年、2040年、2050年的大約55%、50%和40%。同時，家庭結構正從“一分多”向“多歸一”結構演變，引起住房需求是減少而不是增加。這一趨勢下有研究認為，預計2018 年左右住宅價格將達到峰值隨後下行，預計2030 年前後房價將明顯下一個台階並且下降趨勢會加快。
2、城鎮化，儘管2000年後，在城市居住半年以上的農村人口納入城市常住人口中，但由於地方政府因GDP考核等因素影響無動力增加城市人口數量，因此很多進入城市的農民事實已完成從農村轉移到城市但並沒有納入城市人口的統計。如果按照日本的統計口徑，中國當前的城市化水平應該是65－70%左右，比現在統計局公布的數據高15－20個百分點。戶籍制度改革等政策措施，某種程度上更多的是對現有已轉移但沒有獲得市民身份的農村勞動力的身份確認，在現有基礎上挖掘人口二次紅利情況下農村潛在可轉移勞動力對住宅市場的拉動作用不宜估計過於樂觀。有研究認為，2030年左右中國人口城市化比例上升趨勢基本結束。
綜合上看，2015－2020年間住宅市場將形成上升周期的頂部，住房需求增長頂部形成前雖有波動起伏但變化不大。住房需求將在2015－2020年期間頂部形成後逐步下降，2025－2030年間將是住宅市場強弱分水嶺較大可能出現的時期。2030年之後住房需求將長期處於弱勢。某種程度上看，70年住宅作用權如何做法律處理根本不重要，因為2040－2050年時中國的人口結構已經讓房產的投資價值大大縮水。現在N多政府官員、開發商、專家學者充分放大有利面、刻意回避不利面，保值、增值的故事一大筐，誘導百姓買房……20年後N多老百姓會找你們算帳的！說實話，辦實事，正反因素都考慮，不但為現在，更要為子孫想想！ |
