另一方面，現行的房產稅暫行條例中規定，如果是個人或企事業單位出租而非自用的房屋，不採用房屋餘值而用租金收入作為計稅依據，稅率為12%或4%，這也非典型的財產稅或物業稅，實際上成了營業稅或所得稅，而且這也屬於重複徵收。另外，即使要採用這種辦法，即用租金反映房屋的價值（理論上，房屋的價值等於房屋租金的折現），也要採用市場租金，而非租賃合同上的實際租金。
總結來看，財產稅或者物業稅的本意是要對財產本身徵稅，而且必須是財產現值，而並非對財產帶來的收益徵稅，即使財產沒有帶來收益（比如房屋沒有用於出租而自住），也必須要繳納財產稅或物業稅。因此，中國式房產稅的問題不在於徵收範圍過窄（比如只包括城鎮的盈利性企事業單位和房產用於出租的家庭或個人），而在於計稅依據不合理。如果依然延續這樣的計稅依據，將個人擁有的第三套及以上住房納入房產稅的徵收範圍不一定會增加房屋保有環節的成本，但即使成本有所增加也只是固定成本，因為房產稅不會隨著房屋現值的變動而變動。
理想的狀態下，如果擴大現行房產稅的徵收範圍，從企事業單位擴大到家庭或個人，從城鎮擴大到農村，再改變現行房產稅的計稅依據，按照定期評估的房屋現值徵收，那麼中國式的房產稅就是物業稅了。但目前來看，在短期內還很難實現，因為物業稅推出的障礙還很大。
第一、從立法程序上來看，推出新稅種需要全國人大的審議和批准；第二、在現行房產稅、土地使用稅，耕地占用稅和土地增值稅沒有“合併同類項”的情況下，推出物業稅有重複徵稅的嫌疑，這意味著稅率很難確定；第三、今年1月中國政府才打算在全國實行物業稅的“空轉”試點，此前只有在北京、深圳和重慶等十個省市設立了“空轉”試點（值得注意的是，並不包括上海），從試點的情況來看，目前的難點在於如何評估房產現值。
因此，如果說中國房地產調控要祭出稅收工具的話，最有可能的就是微調現行的房產稅，比如，部分擴大徵稅範圍，而不會涉及計稅依據的調整，因為房屋現值的評估和稅率的確定都面臨很大的困難。值得注意的是，房產稅的規定只是一個暫行條例，屬於國務院制定的行政法規，其調整靈活度更高一些，這也意味著這個政策隨時都可能出台。雖然僅僅擴大徵收範圍效果可能有限，但也聊勝於無，可以看做是物業稅實施前的大練兵。房地產調控要想取得預期的效果，最終還是要通過貨幣政策的手段，徹底改變人們的投資預期，而稅收手段只是一種威懾罷了，同時也是為了彌補地方政府調控房地產的損失，否則它們只會虛與委蛇。 |
