但是，切莫以為房價調控即將大功告成。相反，現在的房價調控不僅不可持續，一旦放鬆之後房價反彈在所難免。第一，房地產調控的僵局，最先衝擊到的是地方政府。2011年下半年以來，地方政府土地出讓金收入明顯下降，不少地塊甚至出現流拍。蕪湖市對購買新建自住房屋的市民給予購房補貼和稅收減免的政策，雖然被中央喊停，卻是一個明確的信號，表明地方政府已不堪承受關鍵收入來源凍結的重壓。由於土地出讓金對一些地方政府財政收入貢獻達到一半左右，土地市場凍結的衝擊可想而知。地方政府在收入銳減的同時，卻要面對地方融資平台的債務到期壓力。超過10萬億的地方平台項目融資，有不少都有賴於賣地收入償還。要麼銀行同意延長還款期限，要麼地方政府就會出現債務危機，要麼放鬆房價調控。因此，中央現在面臨如下的複雜局面：地方平台融資還款倒逼地方財政收入，地方財政收入倒逼土地出讓金，土地出讓金倒逼房價調控政策。第二，從房地產商角度看，房價調控僵局導致兩個後果：一是大量項目停工或取消，一是部分房地產商倒閉，甚至連綠城這樣的大型地產公司也面臨“生死時速”。問題在於，房地產商是房產的生產者、供給方，他們目前的困境意味著未來幾年新上市房源供給的下降，這將為房價報復性反彈埋下伏筆。第三，購房需求並未消失，他們只是在觀望。一旦市場出現轉折信號，需求又會重新爆發。面對新樓盤的減少，重新爆發的需求勢必導致房價快速反彈。
由於房地產、地方政府投資和高鐵投資構成了中國經濟增長的三個強大驅動力，現在這三個發動機同時熄火，經濟硬著陸的風險迅速放大。歐洲債務危機的持續動蕩以及2012年中國最高領導層的權力交接，都決定了政府沒有足夠的意志力容忍經濟來一次硬著陸。逆轉的信號已經出現。央行連續兩次降低存款準備金率，為市場注入流動性，這使得那些快被“凍僵”的房地產商重新復甦。在最近的一次降低準備金率後，泛海建設、銀基發展、深物業A和中糧地產等不少地產股出現漲停。市場已經嗅到了轉折點的到來。
雖然中央依然堅稱房價調控不動搖，但我們應該相信的是經濟規律而非中央的表態。在確保經濟不會硬著陸與房價調控之間做選擇的話，中央會毫不猶豫選擇前者。接下來的局面不難預測：銀行存款準備金率將繼續下行，房地產商重獲“源頭活水”；地方政府採取更加隱蔽的做法悄悄放鬆對房地產的限制；中央雖然口頭上繼續堅持調控，但實際上將對房地產業無法繼續那麼嚴厲；隨著信號扭轉，大量買房者停止觀望，房價重拾升勢不可避免。
房價調控將再次淪為“空調”。一項政策的效果，並不取決於它的初衷，而是取決於它是否遵循了經濟規律。當然，房價調控並非無解。中國所謂的房價泡沫，其實源於收入分配的嚴重失衡。化解房價危局，必須從調節收入分配結構入手：控制地方政府開支，減少對土地出讓金的依賴；推廣房產稅，加大持有多套房的成本；嚴厲打擊腐敗，將沒收的房產進行拍賣；破除壟斷、降低稅負，增加普通公眾實際購買能力；開征遺產稅，調節收入分配差距……但是對不起，沒有速效藥。 |
