因此，理論上城鎮化帶來的內在剛性需求和現有住房的更新改善需求合計可達每年800-900萬套，但是這仍然低於2013年城鎮住房竣工量（約1100萬套），更是低於去年新開工的規模。另外，目前在建住房規模巨大，2013年末約為5700萬套左右，儘管其中可能有不少水分，包含了爛尾樓等停建工程。
投資性需求占比增大，但房地產投資的吸引力正在減弱
過去十多年城鎮住房建設使得相當一部分更新改善型需求已經得到滿足，而近幾年被投資性需求吸納的住房供給的比重在不斷上升。與此同時，城鎮化速度已經開始放緩，其對應的新增城鎮住房的需求已經穩定下來甚至有所下降。
房地產投資作為家庭理財的最主要選擇尚未出現重大變化，但其投資的吸引力正在下降。例如，利率市場化和理財產品的蓬勃發展、資本賬戶的逐漸開放增加了居民投資渠道，房地產作為投資品的吸引力相對下降；中小城市房價增長已趨緩或持平，在租金收益率低的情況下房價不漲或少漲直接影響房地產投資回報；全國不動產登記系統建設已經啟動，房地產稅漸行漸近，將顯著增加住房持有成本；人民幣穩定升值趨勢也已基本結束等等。
此外，中國房地產市場存在嚴重的供求錯配。許多三四線城市的房地產建設和庫存規模都非常大，但這些城市的城鎮化進展相對緩慢、改善性和投資性需求也不旺盛。另外，商品房市場的供給傾向於滿足中高收入家庭需求，然而城鎮化帶來的新增城鎮人口大多屬於中低收入階層。這些錯配進一步加大了房地產供求格局的不平衡。
房地產引擎時代結束
房地產建設活動增速亟需放緩。雖然未來每年城鎮化內在需求和舊房更新改善需求的總規模可能仍會在800-900萬套，然而，2013年的房地產建設量已顯著高於該水平。換言之，房地產建設速度需要從目前的高水平上降低、從而消化庫存，而穩定後的建設速度將低於目前水平。這一調整將對近期經濟增長產生重大負面影響，而“新常態”下的房地產拉動內需的引擎作用將比過去顯著降低。
當然，房地產的結構性拐點出現，並不意味著房地產市場會崩盤。換言之，並不意味著房價一定會出現全面大幅下跌，或是經濟陷入危機。 |
