中評社香港12月1日電／《南方都市報》今天發表題為“能否平抑房價取決於雙限房的供應量”的社論說，近日廣州市大分廉租房，證明政府保障型住房政策不是紙上談兵。轉眼限價房即將開售，明擺政府又在送福利了，讓人不能不關注。前天廣州市國土局明確，即將開售的限價房不會限制購買人群的收入水平，只要符合戶籍、年齡和首次置業的條件即可，如果供不應求則採取搖珠分配的辦法。這一消息讓許多人感到意外，甚至非常直覺地認為不合理，限價房怎麼能不限制銷售對象呢?
社論表示，去年11月廣州在全國率先拍賣“雙限雙競”住宅地塊，限時1年交樓。在這一年中，廣州又陸續出讓9宗“雙限雙競”商品住宅用地。根據廣州十一五規劃，今後5年內雙限房土地必須占住宅土地出讓總量的43%，超過40%的完全市場化的商品住宅用地。再考慮到限制戶型的因素，可以預期，雙限房將成為未來廣州樓市中的主角。
今年9月曾傳言，雙限房首盤將在10月開售，但是由於銷售辦法始終沒能明確，延遲到年底。實際上，在雙限房土地出讓程序基本固定下來之後，銷售辦法是雙限房政策中最後一個關鍵環節，而這也正是市民最關心的問題，雙限房應該賣給誰、怎麼賣?
這涉及到雙限房的定位和目的。
社論指出，如果雙限房的定位是政府保障型住房，是與廉租房、經適房一系列但更高級的產品，那麼雙限房應該與其他保障房一樣限制銷售對象。正如政府日前所承諾的理想規劃，廉租房、經適房、雙限房和非限價商品房將成為房地產市場的四個層次，雙限房的目標銷售對象是那些不夠資格買經適房但又買不起非限價商品房的人群所謂夾心層。如果雙限房的目的在此，那麼顯然它必須限制銷售對象。否則那些買得起非限價商品房的人，沒有道理不去“占便宜”購買雙限房，然後通過二手交易，雙限房和非限價房之間的價格差異將被填平，所謂的四個層次只能剩下三個層次。
雖然政府在土地出讓環節讓利，使得雙限房具有某種社會福利性質，但是依照雙限房目前的銷售方式，它明顯不是保障型住房。實際上，雙限房政策在設想之初，也並未被定位為保障型住房。2006年5月出台的“國十五條”第六條規定：“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。”其中沒有規定雙限房的銷售模式，但是整套政策的目的非常明確，平抑房價、緩解社會矛盾。廉租房和經適房的供給對象是那些經濟能力被排除在樓市之外的中低收入者，它們都無法改變市場供需關係，所以對平抑房價並無太大幫助。很顯然，平抑房價的任務落在雙限房身上。
實際上，雙限房不限制銷售對象，也可以對房產市場產生很大的衝擊，而平抑房價能力的大小，主要取決於雙限房的供應量。如前所述，如果雙限房和非限價房之間的價格差通過二手交易被填平，那麼中間價格是更偏向走高的非限價房還是走低的雙限房，在市場上起決定性作用的當然還是供需關係。如果43%的雙限房土地供應成為事實，那麼廣州房價走低將成為可以期待的事實。
當然，在不限制銷售對象的情況下，中等收入者買到一手原始價的限價房的比例會降低，整個項目的社會福利功能會減弱，但是不妨礙它調節房產市場。實際上，即使雙限房限制銷售對象，它若想達成平抑房價的目的，也還是依賴供應規模。
社論表示，政府曾經宣稱9月份明確雙限房的銷售模式，經過兩個多月的比較，做出的選擇是放開銷售。這中間的決定性因素可能有很多。其一，如果雙限房的供應量真如政府承諾那般大，那麼資格甄別成本確實令人望而卻步。其二，房地產商當初熱心雙限房，重要原因是看中該項目銷售期間短、資金回籠快，這一點帶來可觀收益，如果將雙限房定位為保障房，那麼銷售期將會拖長，可以想象房產商將會給政府施壓。畢竟雙限房的低價是政府讓地價、開發商讓利潤的結果。考慮到這些複雜原因，雙限房不限銷售對象、不做保障房，並不是多麼不合理的事情。其中真正讓人感到彆扭的，只是再一次動用了戶籍限制，在這個非戶籍人口至少500萬的城市，這個限制其實實在不算小。
社論又說，不過如果雙限房真的能夠把房價降下來，還是會惠澤許多人。而這將主要取決於雙限房的供應量。11月26日，張廣寧市長在市政府常務會議上再次強調，下一步還要加大“雙限雙競”住宅用地供應力度。與這個的宣示相對比的是，廣州市今年大量推出非限價房地塊，雙限房用地出讓比例遠未達到十一五規劃中的43%。實際上，目前的土地出讓情況，已經讓開發商對雙限房的興趣大大降低。社論推測，如果雙限房不能形成可觀的規模，它的另外一個後果將是，開發商對地塊不感興趣、地塊出讓競爭不充分、開發商對雙限房的地價房價定價能力增強，這將在另一個環節上不利於平抑房價。 |
