政策效應“短期化”
業內人士普遍擔心，隨著調控政策效力退去，將引發房價的報復性上漲。
融信(福建)投資集團有關負責人告訴本刊記者，加上此前首付款、貸款利率上調等政策影響，福建省主要城市的房地產市場銷量都在急劇下跌，開發商回籠資金速度減緩。“這與2008年同期相似，結果卻截然不同”。
“過去，開發商普遍缺錢，資金回籠慢，降價促銷壓力大。現在，開發商手頭資金相對寬裕。各樓盤維持現價短期內不漲主要是應地方政府的要求”，這位負責人表示。
占地280多畝的“大衛城”是融信(福建)投資集團在遠離福州市中心開發的一個高級住宅區，該樓盤均價現已達每平方米1.2萬元，而同一地段去年同期的商品房均價僅8000元左右。“大衛城”售樓部經理周文忠告訴記者：“樓盤預售5個多月，截至目前累計銷售近900套。現在，整個樓市銷量雖大幅下跌，但我們已無房可售，購房者想買要等新房源的推出。”
周文忠說：“近期，受‘限購令’等政策影響，占購房者20%的外地客戶一下子沒了，等‘限購令’到期後，這部分外地客戶肯定會再度湧現。”
一位不願透露姓名的業內人士告訴記者：“與前幾年相比，今年福州城區可售房數量不足1萬套，而往年可售房量平均在2萬多套。供應緊張，房價持續上漲甚至大漲，將不可避免。”
地價猛漲也將逼迫房價跟漲。上述融信(福建)投資集團負責人說：“今年2月，融信集團拍得福州市區一塊380多畝的地，樓面地價近每平方米9000元，該地今年11月動工，明年預售時均價肯定要高於1.5萬元，否則只能虧本。”
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為：“許多地方的‘限購令’時間都太短，福州市僅限購到今年12月底，一旦政策執行到期，必然會帶來市場的報復性反彈，其效果將大打折扣，這將進一步使人們加劇對政策逆反預期的形成。”
在王阿忠看來，許多地方的一些樓市調控政策不夠嚴肅，存在“假降”現象。這很容易讓開發商通過銷售不同樓盤或低端樓盤來控制市場價格，“製造”均價下降來蒙蔽政府，使政府以為政策達到預期目的了，從而停止調控，導致調控政策失去連續性。
業內人士及專家普遍認為，當前應加快房地產長期制度建設，完善調控手段，嚴格執行，鞏固成效。
浙江大學經濟學院副教授景乃權告訴記者，統計學意義上的房價上升或下降對老百姓而言，意義不大，真正有意義的是此輪房地產調控效果百姓是否滿意，保障房是否滿足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正實現了“居有其所”。
景乃權說，除房地產市場傳統的影響因素外，經濟全球化、流動性過剩、通脹預期以及人民幣升值等外部因素對住宅需求影響越來越大。由於這些因素都不是房地產市場本身能夠決定，調控時如單純依靠增加房地產市場供給將不能解決房價上漲的問題。他建議，調控房地產要取得長效，不能僅關注房地產市場局部的均衡，而應結合其他相關市場特別是資本市場的發展來進行。
王阿忠建議，在短期內，解決房價持續快速上漲的有效辦法是，堅決杜絕開發商將樓盤“分期開發，階段漲價”的亂象。從長期來看，政府部門必須通過在房地產市場建立長效的調控機制，如落實房產稅徵收，嚴加抑制市場投機行為。
王阿忠還指出，房地產市場出現的不健康發展，其根源在於地方的土地財政。因此，要從制度創新上徹底切斷地方政府土地財政與房地產市場的利益鏈。 |
