7月31日，太原星河灣開盤，均價超過1.8萬元／平方米，平均每套總價600萬元左右，最貴的一套總價約為3000萬元。開盤當天狂銷70套，大幅超越浦東星河灣40億銷售業績，再次創造紀錄。
8月10日，杭州濱江城市之星開始選房，每套公寓總價在600萬－1000萬元之間，當天竟然預定一空。
10月10日，兩度延遲開盤的上海閔行星河灣伴隨著新鮮出爐的上海調控細則盛大開盤，首日就銷售了近70%的房源，創造了上海今年高端住宅樓盤銷售最快紀錄。
11月28日，每棟總價在千萬元左右的深圳大梅沙片區別墅項目皇庭璽園開盤，當日銷售近八成。
儘管閔行星河灣的買家對著電視台的鏡頭大言不慚地稱自己是“首套購房者”，但明眼人都知道，這些千萬豪宅的購買者絕大多數都是多次置業者，即便不能算是炒房客，但至少，房子對於他們來說，其投資功能已大大超過居住本身。
2010年樓市調控下的一大怪現象就是，高端豪宅的持續熱銷。陸續出台調控政策對這些投資客來說，似乎都是“浮雲”，雖然政策使得投機性的短炒客減少了不少，但長線投資需求依然很旺盛。業內人士分析認為，對那些資金實力較強的全款購房投資客來說，信貸政策影響並不大。在貨幣流動性過剩、通貨膨脹預期強烈的今天，買房成為這些“不差錢”的投資者為數不多的選擇之一。而另據一些開發商內部的數據顯示，宏觀政策的變化反而促使一些買家加速了成交，今後保障房建設加速、商品房資源更加稀缺的預期，讓豪宅更成為奇貨可居的香餑餑。
中介——“鴨梨很大”
對於房產中介這個靠天吃飯的行業來說，一年之內三次調控的“鴨梨（壓力）”前所未有。
“其實總體來說，今年中介行業的業績還不錯。”一位滬上知名中介企業內部人士告訴記者，雖然屢遭調控，但市場的交易低谷期並不長，成交量雖然萎縮，但不至於陷入冰凍。對於中介行業來說，無所謂房價高低，只要有成交就有生意做。
據記者了解，上海中原地產前11個月的傭金收入大約5億元，全年預計在5.5億元左右，而去年則達到7.2億元；漢宇地產全年傭金收入預計在3億元左右，去年為3.5億元；作為後起之秀的德佑地產今年60家門店的傭金收入預計能突破1億元。
“雖然今年業績遜於去年，但還算不錯，尤其是在這樣一個特殊的政策年。去年每家公司業績都創了新高，那是因為市場火得太不正常了。”一位業內人士告訴記者。據悉，像中原等業績優良的中介企業，今年連後勤員工都每個月有花紅拿，年終雙薪也一分不少，相比慘淡的2008年，今年的日子算很不錯。
但政策的不斷加碼給後市帶來的不確定性讓企業發展面臨重重壓力。據記者了解，從去年開始就謀劃上市的漢宇地產本打算在今年9月衝刺港股，但至今未果。漢宇地產董事總經理施宏叡告訴記者，由於調控政策頻繁，投資人更擔憂二手業務面臨的風險，因此漢宇在上市資料上還要更加突出一二手聯動業務，才能吸引資本市場的關注。今年漢宇一手代理的收入比例已占到六成，反超二手業務。
而在中介行業最看重的開店布局方面，也有不少公司頂住壓力，各自拓展。例如今年以新秀姿態獲得行業關注的德佑地產，已從一家專注靜安區高檔樓盤業務、僅有十幾家門店的公司，發展成全市布局、門店超過60家的中高端住宅品牌中介，據業內同行透露，德佑的單店營業能力居上海同行之首，甚至超過中原這個龍頭老大。而中原也不斷鞏固行業地位，目前上海門店數量已近300家，一二手業務發展平衡。作為擴張步伐最迅猛的21世紀不動產，今年上海新開門店近150家，門店總量已超過300家，成為滬上規模最大的中介企業。但據業內同行透露，21世紀不動產不斷布局新店，但單店業績並不理想。或許在向來擅長逆勢擴張21世紀不動產看來，先占山為王，再穩扎穩打，才能一搏成名。
購房者——“羨慕嫉妒恨”
用當下流行語“羨慕嫉妒恨”來形容購房者面對樓市的心情，恐怕再合適不過了。
“誰跟我提買房，我就跟誰急！”從年初就盼著房價降一直盼到年尾的小宇（化名）已經從滿心期待，變成現在的心灰意冷。父母的支援加上自己工作幾年的積蓄，50萬元對小宇全家來說已是巨款，而作為買房款還是杯水車薪。原來首付2成還可以在上海購買一套中環附近90平方米左右的住房，而現在首付提升至3成後，小宇不得不把選房目標投向更遠的外環外區域。
“沒想到一直期待的更有力調控反而把自己這樣沒房的也‘調控’了。”小宇對新政哭笑不得，但仍抱有希望，“這也說明這次調控肯定會有效果，希望未來房價會多跌點”。跟小宇一樣，不少原本打算在“新國十條”之前出手的購房者，在新政出台之後改變了對市場的判斷，決定暫緩出手。
可讓這些購房者沒想到的是，接下來的大半年時間裡，調控層出不窮，房價卻依然只漲不降。對於一部分剛性需求來說，影響最大的莫過於首付比例提高至3成，不少資金壓力較大的首次置業者均被“擠出”市場。
中介——“鴨梨很大”
對於房產中介這個靠天吃飯的行業來說，一年之內三次調控的“鴨梨（壓力）”前所未有。
“其實總體來說，今年中介行業的業績還不錯。”一位滬上知名中介企業內部人士告訴記者，雖然屢遭調控，但市場的交易低谷期並不長，成交量雖然萎縮，但不至於陷入冰凍。對於中介行業來說，無所謂房價高低，只要有成交就有生意做。
據記者了解，上海中原地產前11個月的傭金收入大約5億元，全年預計在5.5億元左右，而去年則達到7.2億元；漢宇地產全年傭金收入預計在3億元左右，去年為3.5億元；作為後起之秀的德佑地產今年60家門店的傭金收入預計能突破1億元。
“雖然今年業績遜於去年，但還算不錯，尤其是在這樣一個特殊的政策年。去年每家公司業績都創了新高，那是因為市場火得太不正常了。”一位業內人士告訴記者。據悉，像中原等業績優良的中介企業，今年連後勤員工都每個月有花紅拿，年終雙薪也一分不少，相比慘淡的2008年，今年的日子算很不錯。
但政策的不斷加碼給後市帶來的不確定性讓企業發展面臨重重壓力。據記者了解，從去年開始就謀劃上市的漢宇地產本打算在今年9月衝刺港股，但至今未果。漢宇地產董事總經理施宏叡告訴記者，由於調控政策頻繁，投資人更擔憂二手業務面臨的風險，因此漢宇在上市資料上還要更加突出一二手聯動業務，才能吸引資本市場的關注。今年漢宇一手代理的收入比例已占到六成，反超二手業務。
而在中介行業最看重的開店布局方面，也有不少公司頂住壓力，各自拓展。例如今年以新秀姿態獲得行業關注的德佑地產，已從一家專注靜安區高檔樓盤業務、僅有十幾家門店的公司，發展成全市布局、門店超過60家的中高端住宅品牌中介，據業內同行透露，德佑的單店營業能力居上海同行之首，甚至超過中原這個龍頭老大。而中原也不斷鞏固行業地位，目前上海門店數量已近300家，一二手業務發展平衡。作為擴張步伐最迅猛的21世紀不動產，今年上海新開門店近150家，門店總量已超過300家，成為滬上規模最大的中介企業。但據業內同行透露，21世紀不動產不斷布局新店，但單店業績並不理想。或許在向來擅長逆勢擴張21世紀不動產看來，先占山為王，再穩扎穩打，才能一搏成名。
購房者——“羨慕嫉妒恨”
用當下流行語“羨慕嫉妒恨”來形容購房者面對樓市的心情，恐怕再合適不過了。
“誰跟我提買房，我就跟誰急！”從年初就盼著房價降一直盼到年尾的小宇（化名）已經從滿心期待，變成現在的心灰意冷。父母的支援加上自己工作幾年的積蓄，50萬元對小宇全家來說已是巨款，而作為買房款還是杯水車薪。原來首付2成還可以在上海購買一套中環附近90平方米左右的住房，而現在首付提升至3成後，小宇不得不把選房目標投向更遠的外環外區域。
“沒想到一直期待的更有力調控反而把自己這樣沒房的也‘調控’了。”小宇對新政哭笑不得，但仍抱有希望，“這也說明這次調控肯定會有效果，希望未來房價會多跌點”。跟小宇一樣，不少原本打算在“新國十條”之前出手的購房者，在新政出台之後改變了對市場的判斷，決定暫緩出手。
可讓這些購房者沒想到的是，接下來的大半年時間裡，調控層出不窮，房價卻依然只漲不降。對於一部分剛性需求來說，影響最大的莫過於首付比例提高至3成，不少資金壓力較大的首次置業者均被“擠出”市場。
房企——我們做了一個艱難的決定
在政策頻出的2010年，對於房地產企業來說，不論進攻，還是防守，不論漲價，還是降價，都是在做一個相當艱難的決定。
4月，隨著一系列宏觀調控政策出台，樓市進入盤整期，各大房企紛紛開始尋求新的發展機遇。房地產行業空麻袋背米、低成本拿地、快速開發、野蠻擴張的好日子已經一去不複返了，想要發展，就得另辟蹊徑。雖然決定做得有些艱難，但大多數業內標杆企業均在2010年找到了一條適合自己的發展之路。
從“坐懷不亂”到“一心二用”
“萬科只專注於住宅開發。”此前，萬科一向被視為“頑固”的住宅開發商，無論持有型物業增值潛力有多大，賺錢有多少，王石、鬱亮等萬科高層，在不同場合一直在強調，萬科只做住宅開發商，這也被媒體視為“專業化”的象徵和應對“暴利誘惑”而坐懷不亂的典型。
但就在今年，萬科卻推翻了之前苦心經營的專業形象，做了個“艱難的決定”，開始高調進軍商業地產領域。萬科今年的中期業績顯示，萬科目前持有約360萬平方米的商業地產項目儲備。萬科總裁鬱亮表示：“萬科需要順應城市的發展趨勢，提升開發商業地產的專業能力，根據實際需要，循序漸進地發展商業地產業務。”由此，萬科分兵商業地產已可斷定。
不僅是萬科，招商地產、保利地產等標杆房企在2010年紛紛轉戰商業地產。而事實上，相對於住宅開發拿地、圈錢、造房、銷售的簡單循環模式來說，持有型商業地產不論是前期開發還是後續經營，對資金鏈、專業性的要求都更高，同樣地段、同樣體量的商業地產項目在不同人手中很可能就是不同命運，可以成為搖錢樹，也可以成為無底洞。
因此，對於萬科等住宅開發領行家但同時也是商業地產領域的新手來說，艱難的肯定不止是做出一個決定。組建商業地產開發團隊、尤其是招募後期招商和運營的行家裡手，讓懂行的人來做合適的事，這才是轉型後亟待解決的問題。
從“地主”到“長工”
相比國企、央企的財大氣粗，以綠城為代表的民營房地產企業的處境顯得更加艱難。
“只有我們一家是社會投資者，其他大型房企大多有較好的國資背景，或者像萬科這樣從資本市場裡已經圈了很多億。”綠城董事長宋衛平直言，現在的綠城就是靠100億元的自有資金加上合作方的100億，去支撐500億的銷售收入，維繫近3800萬平方米的土地儲備。
儘管驕傲而自信的宋衛平仍堅信，“全中國住宅做得比綠城還好的頂多只有一家半”，但在“一文錢難倒英雄漢”的現實面前，綠城這位一向銳意大膽的“激進派”也不得不放下身段，做起了地主家的“長工”。今年9月，綠城成立房產建設管理有限公司，正式宣布代建模式將成為綠城未來發展的重點。
在宋衛平的眼中，代建是最聰明的賺錢方式，而且是一盤“不需要本錢的生意”。據了解，自成立到現在，短短三個月綠城商業代建簽約項目已達21個，總建築面積337萬平方米。宋衛平希望，在未來幾年通過代建的方式，逐步釋放前幾年綠城由於拿地過於激進而積累下來的資金壓力。
目前，這種代建模式已不是綠城獨有，中凱等已擁有一定品牌影響力的開發商，也將“代開發”、“代建”這種品牌輸出模式作為今後企業生存的重要途徑。
降，還是不降，這是個問題。
從沒有哪一年，讓開發商們如此糾結，哪怕是經濟環境最為艱難的2008年，降價也就是一咬牙一閉眼的事兒。
就在4月的“新國十條”頒布後，短短一周時間，恒大地產8.5折優惠促銷的消息幾經反覆，上演了一出自擺烏龍的鬧劇。5月5日，恒大地產宣布，從6日起全國40個樓盤全面執行8.5折優惠促銷。但隨後恒大方面表態，5月16日為本輪促銷周期截止日。就在媒體紛紛報道恒大將取消8.5折的一天後，恒大方面又表示，5月16日以後的下一個促銷周期，其優惠折扣仍然是8.5折。一周之內，幾經反覆，看來恒大很糾結。
其實，早就有人看破了其中的端倪。或是迫於同行壓力，或是舍不得放棄更高的利潤，開發商在降價面前的欲語還休讓調控陷入了只打雷不下雨的尷尬境地，房價怎麼也調不下來，連任志強都急得在博鰲房地產論壇上大呼：“再不降價就有‘原子彈’伺候了！我都從了，你們也從了吧！”
果然，第三輪調控如期而至。但出乎意料的是，房價依然堅如磐石、巋然不動。一年之內三次調控，以萬科為代表的房地產企業，卻創出了歷史最好的銷售業績。截至12月1日，萬科2010年度銷售總額突破1000億元。在中原集團監測的10大標杆房企中，已有6家在前11個月就提前完成了全年銷售指標。銷售全線飄紅、年關資金無憂，在房企一片歡聲笑語中，“降價”一詞顯得越來越不合時宜。
在這一年曠日持久的樓市博弈中，開發商無論怎樣也算不上是輸家。(來源：上海證券報) |
