中評社北京2月10日電／自9日起中國人民銀行再次上調人民幣存貸款利率，這也是過去4個月中第三次加息。另外存款準備金率經7次提高後，也達到19%的歷史峰值。專家認為，房地產企業今後貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行業整合將加速。
新華網報導，此次金融機構人民幣存貸款基準利率上調後，五年期以上貸款利率達到6.6%。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調0.20個百分點，由4.30%上調至4.50%。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍稱，以首套房商業貸款100萬元20年期限為例，加息後月供增加117元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續增加，市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業銀行實質性取消首套房貸款利率優惠，這比加息更有殺傷力。
國泰君安房地產分析師孫建平認為，擠出投機、投資和保值需求之後，僅靠自住需求房地產行業無法維持穩定的銷量，也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已經是既成事實。
國家統計局發布的數據顯示，2010年全國房地產開發企業資金來源72494億元，比上年增長25.4%。但最明顯的特點就是，利用外資、自籌資金增速較快，與2009年的數據相比，2010年國內貸款的占比從20%下降到17%，自籌資金則從31%上升到37%，而開發商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時，高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產公司，其經營狀況也已成為監管部門的重點跟蹤對象。
SOHO董事長潘石屹認為，存款準備金率每提高0.5個百分點，意味著又有3500億元的資金被凍結。這與普遍增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張而銀行貸款成本較低時，只有優質企業才能貸到款。因此上調存款準備金率將加速房地產企業分化。
不僅如此，多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年4月中旬以來，21家地產上市公司公布了增發預案，預計募資432億元，其中，僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監會批准。
在資金壓力下，一些香港上市的內地開發商已開始加速多元化融資途徑，其中，發行海外債券、票據及信托、基金等融資方式被廣泛應用。碧桂園和恒大地產新年伊始便已相繼在港發行債券融資。但房企海外融資代價也十分高昂，以恒大地產為例，今年1月14日發行的5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，而在2010年1月和4月恒大先後兩次發行共13.5億美元債券時的利率竟高達13%。更有房企融資成本高達15%，這種融資方式也被業內人士批評為“飲鴆止渴”。
此外，房地產信托融資難度也面臨加大的趨勢。有統計數據顯示，房地產開發商通過信托融資也逐步減少，2010年10月份，共有253款信托產品，其中，資金流向房地產領域的有57款，占比22.53%。而到去年12月份，在302款信托融資品種中，流向房地產領域的只有29款，占比下降為9.6%。
戴德梁行華東區域住宅部董事伍慧敏稱，一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產企業的資金來源。如果一系列政策嚴格執行，實力相對不足的開發商將首當其衝遭遇資金“斷鏈”危險。近期已有不少房企通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局，一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，今年開發商“不差錢”的局面將改變，部分企業將面臨被迫降價促銷進行資金回籠，這也有助於房價適當回調。 |
