炒樓資金未必能帶領股指上行
⊙湘財證券 徐廣福
自去年4月份以來，新一輪的房地產調控再度展開，不久前出台的新版國八條、滬渝兩地的房產稅試點，以及北京等地細則，使得市場顯著感覺到管理層對於房地產市場的調控將繼續實施從嚴的措施，短期更是約束了投資性和投機性購房的需求，再加上各地的保障房建設規劃，使得市場相信樓市價格或許會出現一定程度的松動。
對於二級市場的投資者來說，更關注之前這部分炒樓的資金流向。甚至有部分機構或個人大膽推測房地產資金會流入股市，從而推動市場上行。當然這樣的推斷有一定的道理，但難道邏輯線條會如此簡單？
事實上，各大券商也有表示自去年房地產市場調控以來，確實有一部分資金流入市場，但這部分資金和存量資金來比，實在是不值得一提。並且從各大商業銀行的各種定期報告中可以發現，銀行信貸資金大約有25%流入了房地產相關領域。而且據民間的報道也可以得知，雖然炒房的個體很多，但真正撬動房價的可能是另有資金來源。
確實，自房地產市場2000年開始逐漸活躍以來，有很多個體投資者加入到炒房的行列中，但這部分個體也就和股市產生了一定的距離。期望他們全部退出房地產市場，把資金投入資本市場可能本身就是一個奢望。他們的投資渠道還是比較多的，如目前逐漸興起的PE、各種藝術品的投資，甚至郵票、錢幣等的投資。
其實，就算有部分資金流入股市也未必能真正帶領股指上行，只不過是近期市場的相對強勢引發了投資者預期發生顯著的轉變。之前市場由於擔憂貨幣緊縮的政策，所以有一定的謹慎悲觀。但1月份的CPI數據經過調整權重後僅只有4.9%，大大低於市場的一致預期，從而引發市場的樂觀預期，二級市場也報以積極的響應。事實上，筆者認為，兩會之前這段行情高點或已差不多到位，但回檔幅度不會太深。這一段時間股指可能會在高位相對糾結，並且可能是在糾結中逐漸回落，但個股依然會有精彩表演。
筆者認為，今年資本市場面臨三大利空，其一是融資速度依然較快，其二是產業資本的拋售，其三就是上市公司的盈利增速可能回落。事實上這也是我們對於A股市場高度有所擔憂的地方，當然市場仍然有利好存在，比如真實貨幣供應量其實並不是很差，產業政策和規劃依然會相繼出台等等。如果投資者看好產業結構的調整和七大新興戰略性產業，我們建議重點關注兩個核心驅動力：集成電路和機床。如果這兩個細分子行業中的技術具備了一定的突破，那麼相關個股的股價表現將會有超於常人的預期表現。
房地產行業：置之“死地”而後生
⊙上海證券 彭蘊亮
房地產政策近階段陸續出台，從政策的著力點上看，房地產政策將抑制投機，對二手房市場影響較大。但從上市公司業績來看，由於房地產銷量受到影響程度較小，房地產上市公司業績將繼續維持穩定增長態勢，大盤有可能會延續此前的反彈態勢。我們需要在控制風險的基礎上把握機會。
一、房地產調控抑制投機需求
我們注意到，本周房地產上市公司表現不溫不火，但房地產行業指數並未出現明顯破位，顯示出政策的著力點在於抑制房地產投機，對二手房市場的投機尤其具有一定抑製作用。
仔細分析後不難發現，房地產調控的各項措施中，對於二手樓市影響直接的主要有兩方面：一是二套房首付比例提至6成；二是購買不足5年住房轉讓全額徵收營業稅。同時，“限購令”的升級和擴大。與“9.29新政”的限制新購一套相比，本次限購令的升級，將限制更多的需求，影響範圍更廣；營業稅的提高則使得大量二手房源的交易成本上升，而一些此前通過合同來做低差額的辦法在新政下將無法實現。另外，加息以及首套房貸優惠利率的取消，使得購房者的資金成本逐步提高，將會給二手房帶來較大影響，進一步抑制需求的釋放。
我們注意到，在“新國八條”出台前，1月份的上中旬，五大城市樓市成交十分活躍，1月下旬，受到春節臨近影響和政策的叠加效應，成交轉入清淡，政策出台後幾天每日成交量有所下滑。但是，“三次調控”對銷量的影響程度及縮量持續的時間仍需觀察，三、四月份的成交情況將是關鍵。
二、估值底部或出現結構性機會
從二級市場表現來看，在“新國八條”出台後，房地產行業指數並未出現大幅下跌，而是處於相對穩定狀態，這說明本次調控依然延續此前的基調，調控長期化的觀點也早在去年就已被市場所接受，對房地產上市公司業績的影響有所下降，2011年房地產上市公司的業績可能將會依然維持穩定增長格局。
我們發現，經歷了去年的兩輪調控後，房地產行業的杠杆率已經有了明顯的下降，部分公司的銷售數據顯示其一次性付款比例超過了30%，而購買二套房的全額付款比例預計更高，此次二套房首付比例提高對實際購買力的邊際影響並不明顯。
前期地產股反彈的邏輯是樓市銷量較好，同時地產股估值較低。而政策的落地打消了市場對政策的部分擔憂，同時有利於整個房地產市場的穩定。從估值來看，房地產股的PE和PB仍在相對低位，下跌的空間不大。鑒於目前房地產股估值處於歷史底部，我們認為，未來行業走勢無外乎根據基本面表現，政策出台導致估值被壓縮在歷史底部，但由於業績增長，市值也將向上修正。下半年月份銷售數據若回暖，將成為反彈的導火索。如果估值長期保持低估狀態的話，地產股將迎來政策轉向帶來的趨勢性機會。估值較低、財務杠杆較小、業績鎖定性好的區域性龍頭公司不排除有結構性機會出現的可能性。
從控制風險的角度出發，目前抑制房地產投機是2011年政策調控的重中之重，未來不排除有“靴子”繼續落地的可能性，對房地產行業的投資既要看到估值優勢，也要注意系統性風險。 |
