不過，樓市價升量跌，有“乾升”之象。自去年十一月政府實施額外印花稅以來，至今年四月，本港整體樓市成交量下跌百分之四十二，今年五月二十日半年期屆滿，額外印花稅由百分之十五減至百分之十，交易成本下降，可能會刺激成交量回升。但隨著香港銀行淨息差於三月底跌至一厘二三的歷史低位，以及銀行非物業貸款（主要向內地企業放貸）增幅遠較物業貸款為高（今年首季本港銀行貸款總額達四萬五千三百九十億元，其中二萬九千零二十億元為非物業貸款，年度增幅百分之三十八；物業貸款一萬六千三百七十億元，年度增幅百分之十五），令銀行流動資金水平下降至百分之三十六點七，產生排擠效應，即使美國至年底維持息口不變，相信本港亦會率先開始加息周期，令信貸能力低的本港置業人士更難買樓，成交量一定會受影響。
樓價高企不下，成交卻相對收縮，未來樓市趨向相信決定於兩大因素：其一是政府的房屋政策，其二是資金的流向。
曾蔭權政府只有房屋對策，沒有房屋政策，已是彰彰明甚。由於明顯不過的政治原因，現屆政府肯定不會出手推倒樓市，十月發表的最後一份施政報告，相信不會有重大的政策更變。差餉物業估價署預計明年落成的現樓只有一萬三千七百個，肯定不能滿足購買樓花投資及未來自住的需求。換言之，在供求失衡下，樓價只會繼續攀升。不過，明年是特首選舉年，各個候選人有極大政治誘因推出複建居屋的房屋政策，屆時樓價風險肯定會大幅上升。
金管局最近披露，自2008年10月至今，共有一萬三千億元流入本港銀行體系，可說是本港資產價格近年大幅飈升的最主要原因。為了加強限制銀行信貸，金管局最近已明令銀行要於一個月內交出壓力測試報告，評估假設一半資金流走後的情況，又開始收集非港人的按揭資料，不排除在中央指令下，進一步收緊和規管銀行的信貸。最值得關注的當然是內地的金融和經濟政策，因為那才是影響本港資金流向的決定關鍵，資金一旦大量流出本港銀行體系，以本土的經濟力量，實難以承托早已脫離本土購買能力的樓價。 |
