萎縮的公共綠地
由於大規模建設用地需要，原先綠茵環繞，號稱小新加坡的蘇州工業園區的公共綠地規模迅速減少。
據知情人士透露，這塊土地以前很大一部分計劃為公共綠地，如今卻改為CBD建設用地。
記者獲得的詳細規劃圖亦顯示，一旦項目建設完畢，這個占地面積巨大的扇形項目裡只剩下國際金融大廈和世紀大廈附近有部分綠地。
而對方展示的扇形區域的衛星現狀圖顯示，在未建設之前，扇形區域裡面有大片綠地。
“土地用途後來改變了，所以一些旁邊的樓盤業主都在賣房，現在，看不到綠地，還被高樓擋住了”。一位在蘇州從事地產開發的業內人士4月25日晚如是說。
該人士舉例，在項目現場的北側就是園區的一個口碑頗好的高檔住宅天域，去年開始一些先知先覺的業主紛紛無奈掛牌出售。
2007年，東方之門旁的蘇州星港街63號嘉湖閣小區就曾因為公共綠地等空間被後續建築“侵占”而與開發商以及當地相關部門產生一些糾紛。
記者致電蘇州工業園區規劃部門詢問規劃事宜，未得到具體答覆。
蘇州廣場中心一旦完工，將與周邊的九龍倉國際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環球188、蘇州廣電傳媒廣場、蘇州尼盛廣場、蘇州鳳凰文化廣場、圓融星座、晉合廣場等在內的環金雞湖CBD，規模龐大，國內大部分項目或無從比擬。
而這，僅僅是冰山一角。
根據2010年出台的《蘇州市商貿業提速升級三年行動計劃》，三年的時間內，蘇州將要建設25個城市綜合體。
國企背書地方綜合體發展衝動
據調查，蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當地政府背景的企業通過招拍掛程序獲得。這顯然得到了地方政府的高度支持。
根據記者不完全統計，目前蘇州綜合體項目在建和建成項目已經有12個之多，其中僅蘇州工業園區就有環球188、建屋紫金東方、九龍倉蘇州國際金融中心、東方之門、圓融廣場等。
由於綜合體是一個投資規模巨大的項目，在房地產嚴厲調控的今天，部分民營背景的項目或多或少都遭遇了資金困難。
上述知情人士透露，東方之門雖被納入蘇州中心整體規劃，但這個項目相對獨立，主要是民企背景。在2004年奠基，而到了2008年才開始大規模的土建工程，停工時間高達4年，很大一部分原因就是“資金問題”。
也正因為資金的原因，原先計劃的2007年竣工的東方之門如今要到2012年年底完工，整整晚了5年時間。
但這個問題對於蘇州中心的主體項目來說，或許不是一個大問題，因為大量手握巨資的本土國資背景的房地產企業正蜂擁進入了這一領域。
在已經建設完成的城市綜合體中，建屋紫金東方開發集團就是一個典型的國企。其上級母公司是建屋發展集團有限公司，前身就是蘇州工業園區房地產開發有限公司和建設總公司合併而成，注册資金30億元人民幣，資產規模118億元人民幣，是江蘇省最大的綜合性房地產開發企業之一。
這家工業園區的地產“正牌軍”，除了運作“東方之門”這個綜合體項目外，旗下還有約20個住宅項目（包括已售、在售和規劃項目），幾乎都位於蘇州工業園區內。
根據記者在蘇州國土資源網上查詢的結果，建屋集團在蘇州工業園區的多幅拿地都如“主場作戰”，性價比頗高。比如蘇園土掛告（2009）第05號公告裡涉及的9.3萬平方米住宅、蘇園土掛（2008）20號地塊涉及的2.1萬平方米商業用地，都未有其他強勁對手狙擊，順利以底價成交。
曾在江浙某城市開發園區任職的一位官員稱，這種套路十分常見，“既然享受了主場的好處，就要承擔一些園區的工程，再正常不過了。”
而另外一個園區內的圓融時代廣場也是當地一家名為“圓融集團”的大型本土國企投資建設的。
“園區本質上是一個國企推動型的發展模式，在建設領域，國企非常強大。”上述當地業內人士說。
所以，更被人關注的蘇州中心廣場項目主體也是由國企牽頭投資，具體是由蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司負責整體開發建設，亦是當地一家大型國有企業。
工商登記資料顯示，該公司也是蘇州工業園區管理委員會直屬的地產企業，股東只有一個——蘇州工業園區管委會。
資料顯示，該公司主要以高端城市綜合體開發與運營為核心業務，而據上述業內人士透露，該公司是“為投資中心廣場項目而成立的一個公司”。
進一步的工商登記資料顯示，該公司成立於2010年9月，注册資本高達20億元。
“這相當於園區政府在用自己的公司造城市綜合體，還是玩一個經營城市的概念。”上述園區任職的官員說。
然而，這種模式即為典型的地方政府投融資平台，隨著宏觀調控的深入，風險或悄然接近。
逆調控的風險挑戰
“綜合體的建設進度更要匹配城市規模擴大的速度、人流增長的速度，要根據實際需求不能盲目。”蘇州大學商學院院長萬解秋如是認為。
也因為此，在房產調控日趨嚴厲的今天，民資和外資開發商普遍對於進入包括城市綜合體等商業地產持謹慎態度。
“未來一年商業地產恐怕會出大事，‘爛尾樓’會大量出現。現在很多城市都已經出現‘爛尾樓’。”上海證大房產董事吳洋在上述高峰會上如是說。
此言得到了與會人士的認同，綠地集團商業旅遊地產研發中心總經理李煜在上述峰會上則詳細分析了原因。
“現在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商業，你說這合理嗎？房地產調控之後，政府供地比例不一樣，政府要打造新城市，供的都是商業用地，開發商很難全部持有這麼多商業。”李提出了自身的看法。
顯然，城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規模資金投入等都隨時考驗著這些國企。
上述園區任職的官員認為蘇州園區的模式帶有不小風險。
“這樣做的好處是，充分運用了園區政企合一的身份，以財政作為擔保和背書，運用政府融資平台進行融資建設。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉，萬一地產的整體大勢不好，容易造成園區背上沉重的債務。”
記者獲得的一份當地土地出讓情況公布表顯示，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業用地，單位面積（每平方米）價格達1.5萬元左右。
據上述業內人士透露，現在正在銷售的東方之門，“現在經濟走勢不太好，去化並不理想。”
“國企出了一部分錢，但大部分肯定是從銀行貸款，利用土地等抵押貸款，反正有政府背書”，上述業內人士如是表示。
由於中心廣場項目尚未啟動，記者欲試圖進一步了解各大項目投資情況以及資金來源，並未獲得相關具體信息。
“雖然綜合體的總投資額較高，但並不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項目維持其投資，而且可以與住宅項目用一個建設單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調度餘地更大。”上述園區任職官員如是分析可能的資金來源。
以建屋集團為例，該公司官網上也提及了運作項目的資金來源，“公司進一步加強資本國際化的戰略性運作，實現資金來源的多元化”。
資料稱，2007年開始，公司擴大對外部優質項目和合資夥伴的投資，引入外部戰略投資者。與萬科、上海中富、新鴻基、九龍倉、普洛斯等地產公司都有合作。
而事實上，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司在整個大項目下面的子項目中也分別和不同企業合作，如購物中心即是和外資公司凱德商用合作。
不過隨著國家房產調控政策的日趨嚴厲，地方國企如何保障資金可持續顯然是一大問題，“國企的靈活性不及民企，出了問題風險如何防控是難題。”上述浙江開發商代表表示，“更重要的是，一旦出問題，等於全民買單。”
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