作者﹕ 蔣明桓 寧波 投資分析
標准普爾編制的房價指數最新數據顯示，3月份美國主要城市房價出現了7個月來的罕見上漲，20個主要大城市中有12個城市房價出現了上漲。
房價上漲是美國經濟出現溫和複蘇的一個跡象，與此同時房屋銷售也出現了增長。從全國範圍看，盡管過去12個月內美國房地產價格整體水平仍出現了下降，市場依然擔心美國住房市場二次衰退還在繼續惡化，不過下降幅度開始趨緩，因此有經濟學家對樓市表達了某種程度的“謹慎樂觀”。他們相信，房價要麼已經觸底，要麼正在接近底部。
標普指數編制委員會主席David Blitzer說：“這是一個好消息。”他說：“現在我們需要關注的是這波房價上漲是否會蔓延到更多城市持續更長時間。”瑞士信貸經濟學家Jonathan Basile說：“美國房地產市場走勢或許正在出現拐點。”他說，抵押貸款利率下降或許是促使房價上漲的一個原因。目前美國30年期住房抵押貸款利率已經降低至3．78％，創下此類貸款業務上個世紀50年代開始以來歷史最低記錄。此外，野村證券的分析師預計，美國的房價將在年內開始回升，但力度有限，而且可能會受到歐洲局勢的拖累。
從本人的研究結果上看，美國房價指數自從去年6月開始步入見底觀察區後，今年3月的數據進一步強化了見底的趨勢。2012年理論上底部區域在128－142，其間133左右有重要支撑，後期運行如果跌破133并且較長時間在此數值以下運行屬於小概率情況。結合歷史經驗，2000／1以來的周期正在步入收尾期，并且進入了新周期開啓的預備時期。
此外，從統計數據分析上看，美國房價指數與我國外匯占款兩者高度負相關，并且房價指數與月度外匯占款額兩者間漲跌反向運動。如果未來美國房價指數開始趨勢性上漲，我國外匯占款將趨向減少，這意味資本外流趨勢上將會顯性化，將造成我國地產下行調整壓力加大。事實上，近年來有相當多中國人在美國購買房產，并且已經形成趨勢。資本外流不但表現為國外資本撤出，而且更包括國內資本離開本地。但我們的監管部門卻長期放任大量資本無成本地外流，視現在和未來損害本國經濟與民生為無物。
事實上，美國房價指數可視為美國經濟周期見底的先行指標。美國房價是否見底并向新一輪周期過渡，盡管與美國國內外形勢會有密切關系，上漲過程可能是曲折的，中間會有反複，但最為關鍵的是趨勢的形成與判斷。為此，需要注意密切關注國內外形勢變化，對數據保持跟蹤監測，早著手對各項業務可能面臨的風險做一些預案准備是完全必要的。 |
